頂端新聞·河南商報記者 李斯琦
“鄭15條”的發布，打響了優化房地產政策的“第一槍”。
【資料圖】
日前，鄭州市發布優化房地產政策15條具體措施，其中第15條表示，鄭州將試行地產停車位辦理預售。有讀者留言表示疑問，這是否意味著鄭州的地下停車位也可以辦理不動產權證了?
近日，鄭州市不動產登記中心相關負責人在接受頂端新聞·河南商報記者采訪時表示，目前鄭州地下車庫整層辦理不動產權證是沒有問題的，如某小區地下負一層的“車庫”可辦理整體的不動產權證。
鄭州地下車庫整層可辦理不動產權證
8月3日，鄭州市八部門聯合發布“鄭15條”，根據第15條表述，鄭州將試行地下停車位辦理預售，房地產開發項目非人防工程地下停車位、車庫整體驗收合格的，可與商品房同步辦理預售許可證。
政策發布后，有不少群眾鄭州地下停車位是否可以辦理專屬的不動產權證，明晰產權。
一位讀者王明(化名)表示，自己是在2020年前后購入某小區的房產，同時以15萬元左右的價格購買小區配建的地下停車位，簽的車位購買合同。
王明告訴記者，同小區有其他業主買入車位的價格比他低不少，自己也沒有收到車位降價銷售的信息，懷疑開發商對車位進行了多次出售，但是由于對相關法律不算了解，也沒有確鑿證據，王明表示自己想投訴也不知道該找誰。
“小區的地下停車位實際上也算是不動產了，業主買了車位只有使用權，卻沒有產權，想要維護自己權益的話非常困難。”王明說。
鄭州地下停車位不動產權證能否辦理?
近日，鄭州市不動產登記中心相關負責人告訴頂端新聞·河南商報記者，《不動產登記暫行條例》第八條規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記，不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。
該負責人表示，目前鄭州地下車庫整層辦理不動產權證是沒有問題的，如某小區地下負一層的“車庫”可辦理整體的不動產權證。截至目前，不具備封閉且具有獨立使用價值的“車位”辦理不動產權證尚未有明確的細則辦法。
“鄭州試行地下停車位辦理預售之后，有關部門還會繼續就辦理車位的不動產權證進行商議。”該負責人說。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣則向記者表示，鄭州此次新政規范了地下停車位的預售程序，在明晰車位權屬、保障消費者權益等方面都具有一定積極意義，并且還有利于存量車位的出售、商品房與車位的配套銷售，一定程度上可以緩解開發商的資金壓力，回籠資金。
“如果后續可以出臺更加完善的辦理方式、辦理條件等程序性規范，則更有利于地下車位預售許可證的規范化辦理，也可以推動相關交易量的增加，激發房產市場活力。”王玉臣說。
車位糾紛時常發生，產權不明晰為主因
由于車位產權不明晰，發生糾紛的案例數不勝數。
頂端新聞·河南商報記者查詢獲悉，因地下停車位產權歸屬問題，引起不少業主與開發商之間的糾紛，甚至“對簿公堂”。
前不久，佛山某小區業主全款購買車位后，因遲遲不能確權，引發多名業主強烈不滿。有該小區業主表示，付款兩年只收到了“預約金收據”，一部分業主由于沒有產權證，甚至無法在自己的車位安裝充電樁，同時出入小區也會遇到不順暢等情況。
事實上，除了上述情況，沒有辦理產權的車位還有可能被開發商進行二次銷售，導致業主利益直接受損。
值得注意的是，有的開發商在出售車位時只和業主簽署租賃合同，不簽買賣合同，而根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效，”也就是說，消費者如簽署租賃合同，最長期限則是20年，20年后是不受法律保護的。
據了解，我國目前部分城市已經可以實現地下停車位辦理不動產權證書。2022年9月，大理市舉行地下車位不動產權證首發頒證儀式，正式頒發出第一本權屬人為業主個人的地下車位不動產權證，“小紅本”內頁則是地下車位的詳細情況，包括權利人姓名、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限等詳細信息。值得注意的是，在內頁的“用途”一欄，標注的是“城鎮住宅用地/車位”。
律師解讀：車位確權對業主有三大保障
小區地下停車位明晰產權，對業主的權益有哪些保障?北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對此作出詳細解釋。
王玉臣表示，首先，車位辦理產權證可以規范開發商的銷售行為。開發商將車位銷售給業主，一般會簽訂兩種協議，一種是車位使用權轉讓協議，在這種情況下，業主從開發商買來的只是車位的“使用權”，并不是“所有權”，一般僅享有使用的權利;另一種則是車位所有權轉讓協議，此協議才是開發商將車位的所有權“出售”給業主，在購買的車位可以辦理產權證的前提下，業主可以根據該協議辦理產權證。
其次，車位辦理產權證可以確認業主的物權。根據《民法典》第二百零九條、第二百一十七條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。因此，雖然是否辦理產權證一般不影響車位所有權轉讓協議的效力，但是辦理產權證后，可以確認業主的物權，也可以產生相應的對抗效力，避免開發商另行將該車位賣于第三人。
最后，車位辦理產權證也有利于業主將車位上市交易。車位在辦理產權證后，物權歸屬于業主，業主可以依法行使處置的權利，因此，如果業主想依法出售、抵押該車位，在已經辦理產權證的情況下，業主可以直接以自己的名義簽訂相應的協議，辦理相關登記，從而便利交易程序。
