“今年2月，我打算清貸賣房，但是銀行方面告訴我，要預約排隊。”家住天津的姜喜(化名)告訴中新經緯。
由于賣房時間緊張，姜喜又給銀行打電話咨詢，工作人員告訴她，用帶押過戶的方式辦理貸款，就不需要提前還貸款了。
【資料圖】
姜喜面臨的情況只是眾多二手房交易的縮影。二手房交易中，賣方通常需要將貸款結清、在銀行解抵押后，才能進行交易。而帶押過戶卻將過去這套交易模式優化，房子可以在帶抵押的情況下進行交易，這無疑對房地產市場和買賣雙方帶來了利好。
事實上，帶押過戶業務早在2008年于上海已有先例，但直到2022年，帶押過戶從個別城市試點逐漸推開，如今在全國大部分城市進行推廣。部分房主已經成功通過“帶押過戶”進行房產交易。但是，對于這一不算新生的事物，很多人還不甚了解，還有不少銀行處于觀望中。
“不到三周完成交易”
帶押過戶背后算的是一筆經濟賬。假如房主有一套300萬元的房產，還有80萬元貸款沒有還清。以前，房主如果手里沒有80萬元還清貸款，就需要找第三方公司墊資，借一筆“過橋貸”。房主根據時間長短支付墊資費用，有的墊資公司按日計息。
中新經緯以客戶身份咨詢某房產中介公司，一位中介人員介紹，借款80萬元，一天需支付利息約420元，折算下來年利率約19%，如借款一個月需要支付1.26萬元利息。
帶押過戶則能幫助像姜喜這樣的房主節省資金和交易時間。姜喜告訴中新經緯，由于買方著急落戶口，所以他們都希望交易能盡快完成。
“我的房子總價145萬元，在天津的建設銀行做了按揭貸款，當時還有11萬元貸款沒有結清。”姜喜稱，銀行方面告知她，該行2022年12月推出了帶押過戶，但是需要滿足一定條件才能辦理。
姜喜介紹，條件就是買方也需要到賣方的貸款銀行去辦理貸款，并且必須走商業貸款，同時還需要審核貸款人的資質。“買方和賣方需要同時到場，買方要提供一些相關證件，比如身份證、戶口本等。”
她表示，整個交易流程前后只用了不到三周，第一步去銀行提交面簽資料，第二步去銀行交首付款、打買賣協議辦貸款，第三步去房管局交稅、取房本。“個人感覺不錯，如果買方能用組合貸款就更完美了。”
與姜喜相比，郭笑(化名)辦理帶押過戶的經歷更為曲折。“我是二月初去銀行面簽的，四月初銀行才放款，歷時將近兩個月。”郭笑表示。
今年春節前，郭笑看上了一套湖北武漢市的二手房，但賣方還有40多萬元貸款沒有還完。“年前，我們已經在另一家銀行進行了面簽，年后賣家知道這個政策后，就決定從提前還款改為帶押過戶，二月我們重新去賣方的貸款行面簽。”
對于賣家突然改變決定，郭笑也曾在心里犯嘀咕，但在詢問房產中介后表示理解：“中介解答后我覺得也沒什么問題，大家都是年輕人，賣家也想省錢，就能理解他。”
作為所在區域第一個辦理帶押過戶的案例，郭笑認為，整個過程體驗下來和原來貸款買房差不多，多出來的就是面簽之后的等待時間。郭笑說，雖然“吐槽”等了好久才入住，但整體上是滿意的。“帶押過戶其實方便了很多賣家，省去了過橋費。”
家住河南洛陽的田文昌(化名)同樣對中新經緯表示，因為帶押過戶屬于新業務，銀行工作人員不熟悉流程，辦理周期比較長。他認為，除了業務辦理周期較長，自己按照步驟配合銀行，整個過程沒有費太多心思。
“我們一般會建議買家進行帶押過戶。”李峰達(化名)是廣東珠海市的一位房產中介，在他看來，帶押過戶會給買賣雙方節省很多時間，也節約資金。
李峰達坦言，“贖樓”(注：指賣方籌錢付清之前辦理的銀行貸款本息)不僅會產生很多費用，還耽誤時間，現在向銀行預約還款排隊時間比較長。還有一種方式是買家將首付款拿來給賣家還貸款，但這樣做存在一定風險，因此通常中介公司會提供擔保服務，這項服務需要視金額收取擔保費，比如100萬元可能收取5000元擔保費。帶押過戶則省去了這些煩惱。
有城市一季度業務量超過去年全年
今年3月，中國自然資源部、中國銀保監會發布了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。據自然資源確權登記局副局長趙燕介紹，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。
中新經緯了解到，各地各銀行業務開展進度不一。比如較早探索帶押過戶業務的珠海市，從2020年9月至今已兩年有余，珠海市銀行業協會披露的數據顯示，今年一季度，珠海二手房“帶押過戶”業務共辦理245宗，抵押金額約3.38億，業務量超過2022年全年。目前，開通此業務的珠海銀行機構超過20家。
據報道，自今年1月10日，二手房“帶押過戶”政策實施以來，武漢市共辦理二手房“帶押過戶”540余件，辦件數量持續快速增長，二手房“帶押過戶”已在武漢市全面展開。
北京市住建委等四部門于3月31日發布通知，即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務。
“前幾天分行確實提到了這項業務，但目前還不能辦理。”4月21日，中新經緯以客戶身份咨詢農業銀行北京某支行，一位個貸客戶經理表示，該行系統仍在調試中，待相關細則完善后會在官方渠道發出通知。
中國銀行北京市某支行工作人員介紹，有需要的客戶可以前往網點登記預約，但目前還未正式辦理。此外，該工作人員還透露，中國銀行的“帶押過戶”業務可以實現跨行操作。
股份制銀行中，招商銀行北京市某支行工作人員表示，已接到通知，但還沒有接到執行通知，同樣在細則制定階段。
跨行、組合貸是難點
“帶押過戶目前成交的客戶還不多，需要滿足一些條件。每個銀行的政策不一樣，所以具體要先咨詢貸款銀行才知道能否辦理。”四川成都一家房產中介公司的中介表示。
珠海市銀行業協會秘書長羅磊公布的一項數據顯示，珠海市2022年二手房交易辦理銀行按揭的筆數超過一萬筆，但二手房帶押過戶辦理筆數只有146筆，所占比例較低。
隨著帶押過戶業務在全國范圍的鋪開，或許會有越來越多客戶選擇帶押過戶。
但并非所有交易都適合做帶押過戶。如北京市明確，二手住房交易“帶押過戶”業務需要同時滿足四個方面的條件：北京市個人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區內商業銀行僅存一次有效抵押。
此外，中新經緯在采訪中了解到，帶押過戶在執行中還存在一些“痛點”，比如大部分銀行僅支持本銀行辦理，支持跨行操作的仍屬少數，另外絕大部分銀行只支持買家使用純商業貸款。
“帶押過戶這個業務，其實銀行還是比較歡迎的。”某城商行一支行行長對中新經緯表示。在他看來，唯一影響銀行的問題是房產過去的抵押行是否能夠順利配合、是否會設置障礙。“現在要在銀行提前歸還按揭貸款，原貸款行還是比較抵觸。”
羅磊也提到，在2022年辦理的146筆二手房帶押過戶中，只有3筆是跨行業務，比例較低。他建議，各行之間要加強協調，破除壁壘，推動跨行帶押過戶業務推廣；有公積金業務的主要商業銀行，要積極探索，爭取年內推動二手房帶押過戶業務覆蓋公積金業務。
中南財經政法大學數字經濟研究院高級研究員金天對中新經緯表示，從近期實踐看，銀行響應意愿不高，落地案例少，或有如下原因：一是帶押過戶過程中，如果交易最終未達成，或者其中參與方存在抵質押物及房產交易方面的特殊情況、特殊要求，會給銀行造成操作上的潛在風險點；二是各行、各部門對政策的理解、內部管理要求存在或有一定差異，也給各行商貸之間、商貸與公積金貸之間的相互協同帶來挑戰；三是銀行推動這項業務帶來的好處有限，反而容易在跨行帶押過戶過程中損失存量房貸客戶，這才是其積極性不高的更主要原因。
此外，跨行辦理在操作上仍存在一定難度。北京金訴律師事務所主任王玉臣對中新經緯表示，帶押過戶特別需要銀行的同意和密切配合。“沒有原抵押銀行的同意，是無法實現帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節控制。”王玉臣說。
獨立國際策略研究員陳佳對中新經緯表示，近期有關部門和監管機構對帶押過戶業務流程中按揭貸款跨行接力具體的接續政策措施和實務操作做了方向指引和具體規定，相信隨著未來相關細則的進一步出臺，帶押過戶的相關風險度量、轉移、定價，以及銀行綜合風控運營體系的進一步完善，尤其是對新合約執行利率等具體問題的進一步細化，這項業務將得到全面推進。
陳佳進一步指出，在具體的執行過程中，銀行機構依舊要嚴守風險底線，嚴防利用帶押過戶進行套貸等風險違規情況，在通過產品服務創新服務實體經濟的同時繼續防范與化解系統性風險。
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