“今年2月，我打算清貸賣房，但是銀行方面告訴我，要預(yù)約排隊(duì)。”家住天津的姜喜(化名)告訴中新經(jīng)緯。
由于賣房時(shí)間緊張，姜喜又給銀行打電話咨詢，工作人員告訴她，用帶押過(guò)戶的方式辦理貸款，就不需要提前還貸款了。
姜喜面臨的情況只是眾多二手房交易的縮影。二手房交易中，賣方通常需要將貸款結(jié)清、在銀行解抵押后，才能進(jìn)行交易。而帶押過(guò)戶卻將過(guò)去這套交易模式優(yōu)化，房子可以在帶抵押的情況下進(jìn)行交易，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和買賣雙方帶來(lái)了利好。
(相關(guān)資料圖)
事實(shí)上，帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)早在2008年于上海已有先例，但直到2022年，帶押過(guò)戶從個(gè)別城市試點(diǎn)逐漸推開，如今在全國(guó)大部分城市進(jìn)行推廣。部分房主已經(jīng)成功通過(guò)“帶押過(guò)戶”進(jìn)行房產(chǎn)交易。但是，對(duì)于這一不算新生的事物，很多人還不甚了解，還有不少銀行處于觀望中。
“不到三周完成交易”
帶押過(guò)戶背后算的是一筆經(jīng)濟(jì)賬。假如房主有一套300萬(wàn)元的房產(chǎn)，還有80萬(wàn)元貸款沒(méi)有還清。以前，房主如果手里沒(méi)有80萬(wàn)元還清貸款，就需要找第三方公司墊資，借一筆“過(guò)橋貸”。房主根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短支付墊資費(fèi)用，有的墊資公司按日計(jì)息。
中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢某房產(chǎn)中介公司，一位中介人員介紹，借款80萬(wàn)元，一天需支付利息約420元，折算下來(lái)年利率約19%，如借款一個(gè)月需要支付1.26萬(wàn)元利息。
帶押過(guò)戶則能幫助像姜喜這樣的房主節(jié)省資金和交易時(shí)間。姜喜告訴中新經(jīng)緯，由于買方著急落戶口，所以他們都希望交易能盡快完成。
“我的房子總價(jià)145萬(wàn)元，在天津的建設(shè)銀行做了按揭貸款，當(dāng)時(shí)還有11萬(wàn)元貸款沒(méi)有結(jié)清。”姜喜稱，銀行方面告知她，該行2022年12月推出了帶押過(guò)戶，但是需要滿足一定條件才能辦理。
姜喜介紹，條件就是買方也需要到賣方的貸款銀行去辦理貸款，并且必須走商業(yè)貸款，同時(shí)還需要審核貸款人的資質(zhì)。“買方和賣方需要同時(shí)到場(chǎng)，買方要提供一些相關(guān)證件，比如身份證、戶口本等。”
她表示，整個(gè)交易流程前后只用了不到三周，第一步去銀行提交面簽資料，第二步去銀行交首付款、打買賣協(xié)議辦貸款，第三步去房管局交稅、取房本。“個(gè)人感覺(jué)不錯(cuò)，如果買方能用組合貸款就更完美了。”
與姜喜相比，郭笑(化名)辦理帶押過(guò)戶的經(jīng)歷更為曲折。“我是二月初去銀行面簽的，四月初銀行才放款，歷時(shí)將近兩個(gè)月。”郭笑表示。
今年春節(jié)前，郭笑看上了一套湖北武漢市的二手房，但賣方還有40多萬(wàn)元貸款沒(méi)有還完。“年前，我們已經(jīng)在另一家銀行進(jìn)行了面簽，年后賣家知道這個(gè)政策后，就決定從提前還款改為帶押過(guò)戶，二月我們重新去賣方的貸款行面簽。”
對(duì)于賣家突然改變決定，郭笑也曾在心里犯嘀咕，但在詢問(wèn)房產(chǎn)中介后表示理解：“中介解答后我覺(jué)得也沒(méi)什么問(wèn)題，大家都是年輕人，賣家也想省錢，就能理解他。”
作為所在區(qū)域第一個(gè)辦理帶押過(guò)戶的案例，郭笑認(rèn)為，整個(gè)過(guò)程體驗(yàn)下來(lái)和原來(lái)貸款買房差不多，多出來(lái)的就是面簽之后的等待時(shí)間。郭笑說(shuō)，雖然“吐槽”等了好久才入住，但整體上是滿意的。“帶押過(guò)戶其實(shí)方便了很多賣家，省去了過(guò)橋費(fèi)。”
家住河南洛陽(yáng)的田文昌(化名)同樣對(duì)中新經(jīng)緯表示，因?yàn)閹а哼^(guò)戶屬于新業(yè)務(wù)，銀行工作人員不熟悉流程，辦理周期比較長(zhǎng)。他認(rèn)為，除了業(yè)務(wù)辦理周期較長(zhǎng)，自己按照步驟配合銀行，整個(gè)過(guò)程沒(méi)有費(fèi)太多心思。
“我們一般會(huì)建議買家進(jìn)行帶押過(guò)戶。”李峰達(dá)(化名)是廣東珠海市的一位房產(chǎn)中介，在他看來(lái)，帶押過(guò)戶會(huì)給買賣雙方節(jié)省很多時(shí)間，也節(jié)約資金。
李峰達(dá)坦言，“贖樓”(注：指賣方籌錢付清之前辦理的銀行貸款本息)不僅會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用，還耽誤時(shí)間，現(xiàn)在向銀行預(yù)約還款排隊(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)。還有一種方式是買家將首付款拿來(lái)給賣家還貸款，但這樣做存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因此通常中介公司會(huì)提供擔(dān)保服務(wù)，這項(xiàng)服務(wù)需要視金額收取擔(dān)保費(fèi)，比如100萬(wàn)元可能收取5000元擔(dān)保費(fèi)。帶押過(guò)戶則省去了這些煩惱。
有城市一季度業(yè)務(wù)量超過(guò)去年全年
今年3月，中國(guó)自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》。據(jù)自然資源確權(quán)登記局副局長(zhǎng)趙燕介紹，全國(guó)共有15個(gè)省份100多個(gè)地市探索開展了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
中新經(jīng)緯了解到，各地各銀行業(yè)務(wù)開展進(jìn)度不一。比如較早探索帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)的珠海市，從2020年9月至今已兩年有余，珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，珠海二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)共辦理245宗，抵押金額約3.38億，業(yè)務(wù)量超過(guò)2022年全年。目前，開通此業(yè)務(wù)的珠海銀行機(jī)構(gòu)超過(guò)20家。
據(jù)報(bào)道，自今年1月10日，二手房“帶押過(guò)戶”政策實(shí)施以來(lái)，武漢市共辦理二手房“帶押過(guò)戶”540余件，辦件數(shù)量持續(xù)快速增長(zhǎng)，二手房“帶押過(guò)戶”已在武漢市全面展開。
北京市住建委等四部門于3月31日發(fā)布通知，即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)。
“前幾天分行確實(shí)提到了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但目前還不能辦理。”4月21日，中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢農(nóng)業(yè)銀行北京某支行，一位個(gè)貸客戶經(jīng)理表示，該行系統(tǒng)仍在調(diào)試中，待相關(guān)細(xì)則完善后會(huì)在官方渠道發(fā)出通知。
中國(guó)銀行北京市某支行工作人員介紹，有需要的客戶可以前往網(wǎng)點(diǎn)登記預(yù)約，但目前還未正式辦理。此外，該工作人員還透露，中國(guó)銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)跨行操作。
股份制銀行中，招商銀行北京市某支行工作人員表示，已接到通知，但還沒(méi)有接到執(zhí)行通知，同樣在細(xì)則制定階段。
跨行、組合貸是難點(diǎn)
“帶押過(guò)戶目前成交的客戶還不多，需要滿足一些條件。每個(gè)銀行的政策不一樣，所以具體要先咨詢貸款銀行才知道能否辦理。”四川成都一家房產(chǎn)中介公司的中介表示。
珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)羅磊公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，珠海市2022年二手房交易辦理銀行按揭的筆數(shù)超過(guò)一萬(wàn)筆，但二手房帶押過(guò)戶辦理筆數(shù)只有146筆，所占比例較低。
隨著帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍的鋪開，或許會(huì)有越來(lái)越多客戶選擇帶押過(guò)戶。
但并非所有交易都適合做帶押過(guò)戶。如北京市明確，二手住房交易“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件：北京市個(gè)人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房；賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。
此外，中新經(jīng)緯在采訪中了解到，帶押過(guò)戶在執(zhí)行中還存在一些“痛點(diǎn)”，比如大部分銀行僅支持本銀行辦理，支持跨行操作的仍屬少數(shù)，另外絕大部分銀行只支持買家使用純商業(yè)貸款。
“帶押過(guò)戶這個(gè)業(yè)務(wù)，其實(shí)銀行還是比較歡迎的。”某城商行一支行行長(zhǎng)對(duì)中新經(jīng)緯表示。在他看來(lái)，唯一影響銀行的問(wèn)題是房產(chǎn)過(guò)去的抵押行是否能夠順利配合、是否會(huì)設(shè)置障礙。“現(xiàn)在要在銀行提前歸還按揭貸款，原貸款行還是比較抵觸。”
羅磊也提到，在2022年辦理的146筆二手房帶押過(guò)戶中，只有3筆是跨行業(yè)務(wù)，比例較低。他建議，各行之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，破除壁壘，推動(dòng)跨行帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)推廣；有公積金業(yè)務(wù)的主要商業(yè)銀行，要積極探索，爭(zhēng)取年內(nèi)推動(dòng)二手房帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)覆蓋公積金業(yè)務(wù)。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院高級(jí)研究員金天對(duì)中新經(jīng)緯表示，從近期實(shí)踐看，銀行響應(yīng)意愿不高，落地案例少，或有如下原因：一是帶押過(guò)戶過(guò)程中，如果交易最終未達(dá)成，或者其中參與方存在抵質(zhì)押物及房產(chǎn)交易方面的特殊情況、特殊要求，會(huì)給銀行造成操作上的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；二是各行、各部門對(duì)政策的理解、內(nèi)部管理要求存在或有一定差異，也給各行商貸之間、商貸與公積金貸之間的相互協(xié)同帶來(lái)挑戰(zhàn)；三是銀行推動(dòng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的好處有限，反而容易在跨行帶押過(guò)戶過(guò)程中損失存量房貸客戶，這才是其積極性不高的更主要原因。
此外，跨行辦理在操作上仍存在一定難度。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯表示，帶押過(guò)戶特別需要銀行的同意和密切配合。“沒(méi)有原抵押銀行的同意，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。”王玉臣說(shuō)。
獨(dú)立國(guó)際策略研究員陳佳對(duì)中新經(jīng)緯表示，近期有關(guān)部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)流程中按揭貸款跨行接力具體的接續(xù)政策措施和實(shí)務(wù)操作做了方向指引和具體規(guī)定，相信隨著未來(lái)相關(guān)細(xì)則的進(jìn)一步出臺(tái)，帶押過(guò)戶的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)度量、轉(zhuǎn)移、定價(jià)，以及銀行綜合風(fēng)控運(yùn)營(yíng)體系的進(jìn)一步完善，尤其是對(duì)新合約執(zhí)行利率等具體問(wèn)題的進(jìn)一步細(xì)化，這項(xiàng)業(yè)務(wù)將得到全面推進(jìn)。
陳佳進(jìn)一步指出，在具體的執(zhí)行過(guò)程中，銀行機(jī)構(gòu)依舊要嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，嚴(yán)防利用帶押過(guò)戶進(jìn)行套貸等風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)情況，在通過(guò)產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)繼續(xù)防范與化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
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