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文/子木
(資料圖片)
來源： 子木聊房（本文不代表金融新天地立場）
今天聊聊大家都關心的話題——
房產增值。
經過上一輪地產大周期，房價普漲時代已經徹底結束了，買房賺錢淪為低概率事件。
最夸張的暴富模式——拆遷，接近尾聲。
甚至北京日前也公布了，未來只有搬遷，沒有拆遷，那些指望拆遷一夜暴富的人們，只能正蹲在廁所里，抱頭痛哭。
打新呢，早期有限價紅利，倒掛盤很多，買一套賺一套。
而現在，唯一能打的盤，要么千人搖號，要么已經成為權利尋租的競技場，普通人想打新套現，堪比登天。
最后只剩下了「賭預期」。
賭預期就是賭新區、賭板塊、賭樓盤，隨著時間推移，規劃落地，房價漲幅，獨樹一幟。
有人肯定會說，除非自家親戚是規劃局leader，否則怎么能知道一個板塊未來有確定性發展？
事實上，房地產不止有信息差，還有邏輯差。
只要摸透底層規律，就一定能提高獲勝的概率，搶預期而不是賭預期。
比如我最近在研究一個重要課題——近十年，全國各大城市漲幅最好的小區，到底有什么共性？
獲得了一些有用的思考，下面分享給大家，好好看，這篇干貨價值百萬。
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案例的故事點，發生在華中第一城武漢。
一個叫做復地東湖國際的小區，常年霸榜全市房價漲幅TOP1，后面簡稱為A。
A共分8期開發，一期開盤時間是2008年，開盤價是5800元/平米，而巔峰期價格接近6萬+/平米。
不考慮疫情的話，基本上十年翻了十倍。
這意味著，100平米的房子，10年賺了540萬，是多少中產家庭夢寐以求的數字。
這個社區好嗎？也一般。
我花了一下午，從1期逛到8期，給我的感覺是，房子品質中規中矩，園林簡簡單單，外立面土灰色，遠處看感覺就像是保障房，最多只能歸類為剛改盤，毫不起眼。
復地東湖國際
但為什么漲幅如此夸張，讓武漢富人趨之若鶩呢？
答案正是——教育。
隔壁的武昌實驗小學東湖國際校區，升學率非常高，是全武漢教育第一梯隊，人們為了讓孩子有一個好的教育環境，紛紛爭搶這里的稀有資源。
看到這里，大家肯定會失望，原來是學區房啊，漲勢一直都很好，這還用說。
別著急，故事不止如此。
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其實一開始A并不是學區房，一二期開盤在2008年左右，那時候業主小孩需要走一段路才能上學。
直接2014年，政府才把武昌實驗小學的分校區規劃到A隔壁，但這時候，小區依然不是學區房。
這是因為，在人們的常規意識里，分校肯定不如本部，師資力量差一個level，再者，本部也只是武漢第二梯隊，遠不如武漢小學、水果湖、長椿街等名校。
人們對新校區的不信任，促使A的價格與周邊小區相差無幾。
5年前，也就是2017年-2018年，A跟同地段的錦繡江南、東湖1號，被看作同類型的盤。
而3公里內，產品力更強、商業更繁榮的豪宅盤，融創中心一號院、萬達御湖世家，則以3.5-4萬左右的價格，碾壓A。
但隨著時間的推移，大家突然發現不對勁了。
從2018年開始，全武漢啟動大周期，房價普漲，A則在“跳漲”，房價翻番，最高成交一度達到6萬/平米。
后來武漢經歷過一波調控，房價普跌，但縱使這樣，A的房價依然維持在5萬每平，其他小區跌的稀里嘩啦。
最終A排名武昌區房價第一梯隊，比豪宅融創中心一號院高出20%左右。
這場逆襲的根源，就在于A從非學區房變成了學區房。
有意思的是，老師并沒有產生根本性的作用，重要的是學生，也就是復地東湖國際業主的孩子們，通過學習，一路把房價給考起來了。
一位在漢正街做生意的融創業主跟我說，2018年的時候，富人階層看不上A，認為這種剛改房，滿足不了他們對品質的需求，即使上學區，也會直接去水果湖買房讀書。
他自己分別交了兩套房的定金，最后還是選擇了融創，把A退了，短短幾年虧了一輛帕拉梅拉，氣得直跺腳。
在小區定價的那一刻，其實已經決定了業主圈層，但這，反而給了A成為學區房的可能性——
因為武昌區是武漢的政務板塊，公務員扎堆，A的旁邊還是中南醫院，公務員和醫生們的薪資很難買得起豪宅，所以兜兜轉轉都住進了A小區。
這些人雖然不是權貴階層，但都是都是通過考學改變命運的群體，他們深知學習的重要性，對孩子的教育格外重視。
我采訪了兩位A小區的兩位業主，一個是中南醫院的醫生，另一位是大學老師。
他們說，當初也很想買豪宅，誰都想住得好一些，只不過資金有限，但住在A后，發現鄰居們居然都是相同類型的人。
業主群里每天討論的都是孩子的學習，如何幫助他們、鼓勵他們提高學習成績。
久而久之，孩子們也開始比學習、比體育，慢慢的整體的考試成績就上來了……尤其2021年，第一屆畢業生在初中出成績后，整個武昌區都驚呆了——
2021年東湖校區首屆七年級學生期末考試，全年級普高率84%，位列全區第一，各學科合格率均為100%。
一戰成名后，全武昌的家長開始蜂擁而至，融創中心一號院和萬達御湖世家，一些豪宅盤的家長，甚至都在賣掉手上的房子，轉向A小區。
最夸張的是，準備購買老牌頭部學區房水果湖的家長，很多也放棄了想法，轉向了A。
一個家長跟我說，城市優質教育資源是絕對稀缺的，但慢慢地，也會變成權貴們的角逐場，他們通過關系和人民幣，把孩子送進來讀書，還會送禮給老師。
老師們穿金戴銀，逐漸被這種物質文化所侵蝕，而送進來的孩子，未必是愛學習的，站在城市頂端的權貴也未必是重視教育的。
久而久之，學校變成了利益場，家長、老師甚至學生都在攀比，非常影響學習的氛圍。
反而A這種中產階級/公職人群圈層，更為樸實與純粹，孩子們之間的關系也更簡單，家長的壓力不會那么大……
故事講到這里，也就結束了。
通過這個案例，我們會產生很多的思考：
影響房價升值潛力有很多因素，商圈、商業、學校、交通、醫院……但最重要的一定是教育。
只要高考制度一日不變，這個價值點就不會被改變。
很多人說，未來教育會平均的。
的確，這幾年政策在千方百計地打擊學區房，而且我認為這種政策的戰略思考角度，也是完全正確的。
但我們一定要看結果，而非過程。
這幾年全國打擊最嚴重的就是北京。
然而你會發現，當年打掉的房價，現在都漲回來了，尤其今年年后，北京海淀區學區房領跑全城，甚至將朝陽的次新房遠遠甩在身后。
亦莊也因為教育制度的變化，單個板塊房價漲幅近5年全市第一。
上海，巔峰期達到20萬/平米房價的老破小，被打到百萬價格之后，現在帶看量又迅速拉漲，房價又開始回暖上行。
還有廣州、南京、成都、武漢、杭州……學區房都在灰燼中重燃。
學區房邏輯為何如此穩固？
是因為，決定學區房的并不是師資，而是生源。
優質生源的背后是圈層，是高素質的家長，以及日夜積累的家庭教育和學習氛圍，這是學校永遠無法取代的。
后續家長為了追逐教育資源和優質圈層，又會加速聚攏，形成一次接一次的浪波，推升學區房價值。
所以用平均師資的方法打擊學區房，沒有任何作用，因為下放到邊緣板塊的優秀教師，很難用自己的力量扭轉生源之間的差距。
所以我們大體得出了一個鏈路——?如何找到未來漲幅很好的房產？
1、緊盯學校規劃，師資不能決定學區的天花板，但可以決定學區的地平線。
2、更要關注樓盤的業主結構。教師、醫生、公務員等公職人員優先，之后是高新技術企業。參考北京海淀，985、211等精英家長，幾年時間就可以把非學區考成學區，最后變成全區學區房。
3、繼續往前推，房子盡量買在機構旁邊，或者大型企業群的附近。
4、學區房是相對的，并非絕對的，如果買不起頭部，那也有腰部和尾部，每個區都有“相對學區房”，盡量往學校資源上面靠攏。
5、拋開過程，其實可以簡單的總結為，學生就是最大的房價增長力，如果你所在的小區很一般，那你要更多地響應家長們，主動重視教育體系。
今天先講到這里，接下來我會繼續分享我的研究成果，讓大家找到房產增值的底層邏輯。
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