華聲在線12月20日訊（全媒體記者 楊昱）“小區(qū)業(yè)主對于是否續(xù)聘前期物業(yè)，各有各的想法。很多別墅區(qū)的業(yè)主認為服務(wù)不夠，有些又覺得能接受。結(jié)果一投票，贊同續(xù)聘的人占多數(shù)，可相應(yīng)的專有面積占比卻比反對業(yè)主少。”今日，家住長沙市雨花區(qū)美洲故事小區(qū)的劉先生向本報反映，正是業(yè)委會和物業(yè)公司對業(yè)主大會表決結(jié)果的不同理解，雙方對簿公堂。
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以人數(shù)票還是面積票為準(zhǔn)成爭議點
2009年9月1日，長沙常青藤物業(yè)管理有限公司與美洲故事小區(qū)開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，一直服務(wù)至今。
2020年8月14日，美洲故事小區(qū)首屆業(yè)主大會選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。同年10月15日，業(yè)委會組織召開第二次業(yè)主大會，就續(xù)聘前期物業(yè)進行了表決，實際參與投票的結(jié)果是：贊同續(xù)聘的人數(shù)票占比33.35%、面積票占比35.69；反對人數(shù)票占比30.77%、面積票占比37.10%。
“這樣的結(jié)果比較少見，但根據(jù)議事規(guī)則，未參與投票的業(yè)主，被視同為贊同已表決的多數(shù)票意見。換而言之，贊同的人數(shù)與專有面積均已過半。”前期物業(yè)公司代理律師劉西菁表示，正因為如此，前期物業(yè)得以續(xù)聘，可業(yè)委會卻認為贊同續(xù)聘沒有“雙過半”，應(yīng)視為不同意續(xù)聘，并啟動了物業(yè)公司選聘工作。
“人數(shù)票和面積票產(chǎn)生了差異，《議事規(guī)則》規(guī)定，這種情況應(yīng)優(yōu)先考慮面積票，把票權(quán)計入面積多的候選人票數(shù)中。”小區(qū)業(yè)委會相關(guān)負責(zé)人表示。雙方相互耗著，而小區(qū)的物業(yè)服務(wù)仍是由前期物業(yè)負責(zé)。
業(yè)委會發(fā)出“退場通知”，法院：無效
2022年4月7日，小區(qū)業(yè)委會向物業(yè)公司發(fā)送《關(guān)于要求長沙常青藤物業(yè)公司退場的告知函》，將物業(yè)續(xù)聘問題再次擺上了臺面。
面對業(yè)委會單方面的退場要求，物業(yè)公司向雨花區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令這份《告知函》無效。
法院審理認為，這份《告知函》是否具有法律效力，主要爭議在業(yè)委會是否系執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。小區(qū)業(yè)委會提交了兩份業(yè)主大會表決結(jié)果公告，第一份是手寫的，其中贊同的人數(shù)為527票，面積為103560.44平方米；第二份則將贊同票數(shù)增加至542票，面積卻沒有變化。對此，業(yè)委會現(xiàn)有的證據(jù)無法證明其解聘前期物業(yè)系經(jīng)“雙過半”的業(yè)主共同做出的，也無法證明系執(zhí)行業(yè)主大會表決事項的職務(wù)行為。綜上，法院認為這份《告知函》因缺乏事實和法律依據(jù)而不具備法律效力。
雨花區(qū)人民法院作出一審判決，確定美洲故事小區(qū)業(yè)委會于2022年4月7日向長沙常青藤物業(yè)管理有限公司出具的《告知函》無效。
（一審：黃娟 二審：黃京 三審：周文博）
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