今天，北上廣深的“認房不認貸”，廣州開了第一槍，今晚，深圳第二槍！估計北京上海也快了。
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深圳：明日起施行“認房不認貸”政策
8月30日，深圳住建局、央行深圳市分行和國家金融監督管理總局深圳監管局發布關于優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。
各有關單位：
為更好滿足我市居民剛性和改善性住房需求，根據住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發的《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）精神，經市政府同意，現就相關事項通知如下：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
本通知自2023年8月31日起施行。
8月30日的稍早時候，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。
《通知》提到，為更好滿足剛性和改善性住房需求，優化調控政策，落實《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）要求，推動廣州市房地產市場平穩健康發展，經市人民政府同意，優化廣州市個人住房貸款中住房套數認定標準。
《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
通知自《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）印發之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。
廣州也成為一線城市中首個官宣“認房不認貸”的城市。
什么是認房不認貸
利好哪些人群？
據中國人民銀行官網，8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
據住房城鄉建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
“認房又認貸”是指，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是“認房又認貸”的執行標準。分析稱，對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。
那么什么是“認房不用認貸”。“認房不認貸”指的是商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。
假設小王已經購買了一套市值200萬的房子，并通過商業銀行辦理了住房貸款。他的家庭目前還欠銀行100萬的貸款。
現在小王一家打算購買第二套房子，市值300萬。根據“認房不認貸”的政策，銀行將不再考慮小王家是否有住房貸款記錄，而只關注他們名下是否有房產。
由于小王名下已經有一套房產，即使他家之前的住房貸款還沒有還清，銀行會將這次購房視為第二套房，按照第二套房貸款的標準進行審批。
如果小王將這套市值200萬的房子賣掉，那么再購買300萬的這套房子就可以視為首套房。
據易居研究院梳理，此前在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。
若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數據，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。
平安證券分析，“認房不用認貸”具體利好兩類購房群體，將切實降低其首付比例與房貸利率：1）本地置換，名下住房出售后新購住房按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平；2）異地購房，在認定套數時只核查購房當地住房情況，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執行信貸政策。
平安證券認為，核心城市有望跟進執行，短期銷售預計隨之提振：實際執行層面，因城施策背景下此前多數城市已作出“認房不認貸”政策調整。根據克而瑞統計，2022年超過65城發文調整認房認貸政策，但當前仍有包含北京上海在內至少多個核心城市嚴格執行“認房又認貸”，三部委發文后預計核心城市購房信貸政策有望跟進調整、持續優化。
由于“認房不認貸”切實降低特定群體購房門檻與成本，短期相關需求釋放有望對銷售形成提振。以杭州為例，杭州2022年11月11日執行購房新政，對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，按首套房貸政策執行。根據中指披露數據，政策執行后三周杭州商品房銷售額較前三周累計增長235.2%，政策執行11月當月銷售額較10月增長113.4%。
國金證券研報指出，廣州打響了一線城市認房不認貸的“第一槍”，在銷售持續承壓背景下，預計高能級城市將有更多寬松政策出臺，支持房地產市場企穩回暖。寬松政策主要利好重點布局一線和強二線城市的主流房企，一線本地房企同樣因此受益。
