在存量時代到來和促進合理需求釋放的大背景下，對房地產交易的支持性和規范性政策越來越多。
近日，住建部和市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），對規范房地產經紀服務提出10條意見，涉及加強從業主體管理、合理確定經紀服務收費、規范簽訂交易合同、加強個人信息保護、加大違法違規行為整治力度等內容。
其中，對交易費率的相關規定頗受關注。《意見》提出，合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用；鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。
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在近年來的樓市政策中，促進合理需求的釋放是重要的方向。分析人士認為，若能消除房產交易的制度性成本，確定合理費率，對于促進效益顯然大有裨益。
與此同時，隨著越來越多的城市進入存量市場，經紀機構居間服務的場景將不斷增加，對這一行業進行規范，也將有助于存量房交易和房屋租賃市場的長遠發展。
兩大背景
在涉及房屋的買賣和租賃等交易中，使用房地產經紀服務的場景正變得越來越普遍。
房屋買賣屬于低頻、大宗交易，民生屬性強，但交易成本高、交易周期長，由于具有非常強的專業性，居民往往訴諸經紀機構來完成。其中，二手房買賣的復雜性和專業性要甚于新房，因此二手房交易對經紀機構的依賴更強。
相比之下，房屋租賃的交易流程相對簡單，但如今多數租賃房源會在商業性平臺上呈現和交易，因此經紀機構的介入程度也較深。
早在房地產市場化改革初期，經紀機構就應運而生，并介入房屋買賣和租賃等交易中。經過多年的發展，在不少大中城市，二手房交易超越新房占據市場主流，租賃市場也快速發展壯大。經紀服務的重要性愈加凸顯，一批經紀公司也借助市場紅利快速做大，部分公司則已登陸資本市場。
據不完全統計，當前已有超過30個城市進入存量市場。其中，在北京、上海等一線城市，二手房交易占總體市場的比重已超過80%。
過去多年來，我國出臺了多項政策，對這一領域進行規范，但由于交易流程復雜、信息不對稱、經紀機構運營不規范等現實問題的存在，仍有不少損害客戶利益的情況出現。《意見》指出，近年來，部分房地產經紀機構存在利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權益。
因此，“為規范房地產經紀服務，加強房地產經紀行業管理，促進房地產市場健康發展”，有必要對該領域進一步規范。這也被認為是《意見》出臺的重要背景之一。
對此，《意見》在加強從業主體管理、規范簽訂交易合同、加強個人信息保護、提升管理服務水平、加大違法違規行為整治力度、加強行業自律管理等方面，提出了相關的規定。
值得注意的是，《意見》要求，市、縣住房和城鄉建設部門要建立健全房屋交易管理服務平臺，加強對交易房源、房地產經紀機構及從業人員的管理。近年來，全國已有多個城市建立了相應的平臺，通過政府背書保證交易的安全。這一規定也意味著，未來將有越來越多的城市建立類似的平臺。
另一個背景在于促進合理需求釋放的政策導向。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，去年以來，監管部門多次提出促進房地產良性循環，滿足剛需和改善性需求。
當居民對房價預期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環的最大障礙。
李宇嘉所指的“對房價預期不再樂觀”，正是當下的市場特征之一。多家機構指出，當前的房地產市場供需關系相對平衡，消費者對價格較為敏感，一旦出現漲價，就對交易量產生擠出效應。相比于過去經常出現的買漲情緒，這種市場環境更有利于對經紀行為進行規范。
費率市場化是趨勢
對經紀服務內容的明確和經紀服務收費的規范，是《意見》的最大看點。
其中，《意見》明確，經紀服務由基本服務和延伸服務組成。基本服務是為促成房屋交易提供的一攬子必要服務，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等。延伸服務是接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務，每項服務可以單獨提供。
李宇嘉認為，首次明確了“延伸服務”，是一項重大的變化。除了必須承擔的基本服務外，如擔保、贖樓甚至是為優先獲取房源、客源的推廣費等額外服務，不是客戶必須支付的，經紀機構也不能利用信息優勢去獲取，因此有必要加以強調。但他同時指出，此舉還有賴于政府監管部門常態化的巡查，與客戶舉報相結合來實現。另外，培育規范的大機構，發揮穩定器、示范效應，也有助于實現這一目標。
在收費方面，《意見》指出，房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定。機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。
《意見》還表示，嚴格實行明碼標價，不得混合標價和捆綁收費。基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準。
此外，具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道表示，新規沒有對費率進行直接管制，對于中介這種復雜行業的處理提供了新思路，兼顧健康發展與底線管理，沒有“一刀切”，體現了政府智慧。
她指出，針對經紀服務收費，明確由交易各方協商確定，在此基礎上，鼓勵按房產成交價格分檔定價，引導交易雙方共擔服務費用。此舉將定價權交還給市場，服務費用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，有利于促進大型品牌經紀公司提供更高品質、更具特色的經紀服務，為行業的高質量發展提供助力。
空白研究院院長楊現領也認為，費率市場化的大方向是確定的，該政策并沒有通過劃定一個臨界值直接管制費率，已經是很大的進步。在房地產市場下行的趨勢下，通過市場化機制的完善和平臺經濟的發展，穩定房地產市場是核心思路。所以，《意見》不應該被簡單解讀為傭金管理政策，而是更廣泛的行業規范建議。
楊現領指出，目前我國二手房買賣平均中介費率不足2%，低于歐美等發達國家的水平。不同的是，國外主要由賣方支付或買賣雙方支付，國內則是主要由買方承擔。
新規出臺后，經紀服務的費用是否會下降？分析人士普遍認為，經紀服務費率將由市場供需水平決定，隨著買方市場逐漸到來，信息不對稱的局面將有所改善，經紀服務費率上漲動力不足。但若費率降幅過大，則可能會影響服務質量。對此，郭毅指出，雙邊收費或許會成為行業保障服務質量和從業者服務收入平衡的解法。
（編輯：張星）
