導(dǎo)語
上海本次土拍熱度表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，一方面延續(xù)了國央企為主的投資格局，另一方面優(yōu)質(zhì)地塊依然對房企有較高的吸引力。
(相關(guān)資料圖)
◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗
8月1-2日，上海第二批次集中供地的剩余地塊完成出讓，9宗地全部成功出讓，總成交金額238億元，總建面75.8萬平方米，平均樓板價31407元/平方米，整體溢價率8.14%，再度刷新近兩年記錄。整體來看上海本次土拍熱度較7月有所升溫，優(yōu)質(zhì)地塊依然備受歡迎，且地市兩極分化的情況有所緩解。
同日深圳土拍中，寶安中心區(qū)地塊由中鐵以“34.06億+3.55萬㎡現(xiàn)房銷售”競得，成為深圳首宗現(xiàn)房銷售用地，但龍崗寶龍的2宗地卻同時成為今年首次流拍的宅地，土地市場依然“冰火兩重天”。
01
第二批次剩余9宗地塊質(zhì)量頗高4宗熱門地塊超10家參拍
本次出讓的9宗地塊是上海第二批次集中供地的剩余地塊，雖然剩余地塊數(shù)量不多，但是質(zhì)量較高，9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍，另外還有4宗地塊參拍人數(shù)在2-5家左右，僅奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊為1人參拍。
幾宗熱門地塊分別位于青浦徐涇、嘉定南翔、浦東川沙和閔行梅隴，均為新房市場熱度較高的板塊，且周邊配套成熟，嘉定南翔13-02、16-01地塊位于印象城南側(cè)，步行可達(dá)地鐵站，周邊也有小學(xué)、幼兒園等學(xué)校規(guī)劃；閔行梅隴鎮(zhèn)地塊周邊更是已開通15號線、在建19號線和機場聯(lián)絡(luò)線，地塊未來價值更可看高一線。
從不同房企的報名情況來看，國央企對于在上海拿地、尤其是拿優(yōu)質(zhì)地塊仍有相當(dāng)高的熱情，4宗最熱門地塊均參與報名的房企有10家，包括華潤、華發(fā)、招商、中海、保利、中鐵建、中鐵置業(yè)、越秀、綠城和安徽高速，毫無例外均為國央企。
除了對熱點地塊積極參與以外，國央企同樣也是本次上海土拍的主力軍。梳理房企的報名情況來看，報名幅數(shù)超過2宗地的房企均為國央企，招商報名地塊高達(dá)5宗，其次華潤、華發(fā)、中海等報名幅數(shù)也高達(dá)4宗。民企之中僅有龍湖、寶華和泉山房地產(chǎn)等參與本次土拍，參與度依然較低。
02
溢價率創(chuàng)近兩年新高兩極分化情況有所緩解
由于本輪地塊數(shù)量僅有9宗，且優(yōu)質(zhì)地塊比例高，因此本輪的整體溢價率也再度刷新近兩年記錄：9宗地塊成共拍得238億元，溢價率高達(dá)8.14%，較7月份的集中供地再提升0.34個百分點。
具體到地塊層面，共有5宗地?fù)u號成交，其中4宗熱門地塊毫無意外均進(jìn)入搖號階段，青浦西虹橋靠近蟠龍?zhí)斓氐纳套〉貕K也拍至最高限價，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。
本次土拍整體熱度較高，除了5宗搖號成交的地塊以外，桃浦科技城地塊由寶華以32.88億元競得，溢價率4.05%；奉賢新城16單元17-03地塊由奉賢發(fā)展競得，溢價率1.33%，浦東惠南鎮(zhèn)地塊由上海泉山房地產(chǎn)競得，溢價率0.28%。雖然溢價率不高，但與此前“非搖號即底價”的兩極分化情況相比已經(jīng)有所緩解。
唯一一宗底價成交的地塊均位于奉賢新城，一方面位置較偏、另一方面住宅占比僅有30%，因此僅有1家房企參拍，且底價成交。
03
6宗地塊房地聯(lián)動價上浮但盈利空間不及上輪
本次出讓的9宗地塊也均有房地聯(lián)動價，與周邊此前出讓的項目對比來看，6宗地的房地聯(lián)動價有所上調(diào)：桃浦科技城地塊房地聯(lián)動價85500元/平方米，周邊去年出讓的寶華紫薇花園和金茂景泰府房地聯(lián)動價均為83000元/平方米，上浮2500元/平方米；南翔印象城旁地塊知道家62500元/平方米，較此前的海納印象上浮3500元/平方米。
此外，奉賢新城的2宗地塊、閔行梅隴地塊和青浦蟠東路地塊的聯(lián)動價也比周邊對標(biāo)項目各上漲1000元/平方米。
青浦徐涇地塊雖然房地聯(lián)動價低于虹橋公館，但容積率為2.2，較虹橋公館的1.7有所提升，項目定位會有一定差異，且周邊基本無在售項目，未來去化難度較低。
雖然部分地塊房地聯(lián)動價上調(diào)，但實際上本輪土拍的盈利空間較上一輪有所下滑，9宗地塊的平均房價地價差達(dá)到24881元/平方米，比上輪減少了2500元/平方米，平均地價房價比為0.56，而上一輪平均地價房價比為0.48。
嘉定南翔地塊和閔行梅隴地塊的房價地價差在28000元/平方米以上，給房企預(yù)留了較大的盈利空間。
04
綠城搖中3宗熱門地塊國央企拿地金額占七成
從成交結(jié)果來看，毫無疑問綠城成為本次土拍的大贏家：綠城通過搖號競得3宗熱門地塊（閔行梅隴地塊、嘉定南翔地塊和青浦徐涇地塊），拿地金額達(dá)139億，占本次土拍總金額的58%，且均為高熱度的優(yōu)質(zhì)地塊，綠城通過本次土拍有效增加了在上海的優(yōu)質(zhì)土儲。
另一較為熱門的川沙地塊由華潤搖號競得，總成交金額29.8億元，至此國央企本次在上海拿地的總金額達(dá)到169億元，占本次土拍總金額的71%。
平臺公司在本次土拍中競得3宗地塊，其中同濟(jì)房地產(chǎn)搖號競得青浦西虹橋地塊，奉賢發(fā)展1.33%溢價率競得奉賢新城17-03號純宅地，一定程度上體現(xiàn)了真實的投資需求。
民企表現(xiàn)依然相對弱勢，僅有寶華拿下桃浦科技城地塊，泉山房地產(chǎn)0.28%溢價競得浦東惠南地塊。
截止目前，上海已經(jīng)完成今年兩次集中的全部掛牌，總計成交了43宗含宅用地，其中綠城、中國鐵建、保利發(fā)展、招商蛇口今年以來在上海今年土拍中表現(xiàn)積極，拿地幅數(shù)已經(jīng)達(dá)到3幅。
保利置業(yè)、華潤、萬科、象嶼、大家和建發(fā)等拿地幅數(shù)也達(dá)到2宗，拿地超過2宗的企業(yè)中，基本也以國央企為主。
綜合來看，上海本次土拍熱度表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，一方面延續(xù)了國央企為主的投資格局，較高的參拍成本令民企難以像國央企一樣采用“廣撒網(wǎng)”的策略，另一方面優(yōu)質(zhì)地塊依然對房企有較高的吸引力。
近期中央積極“定調(diào)”提振市場信心，也會對土地市場也產(chǎn)生一定的利好，尤其對于本就更受關(guān)注的一二線城市而言，市場已處于筑底回升階段階段。但未來具體的土拍表現(xiàn)仍與供地質(zhì)量高度掛鉤，若缺乏優(yōu)質(zhì)地塊的帶動，則土拍熱度仍有可能回落。
本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點
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