樂居財經(jīng) 李禮6月26日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報。
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本月觀點：隨著前期積壓需求釋放殆盡，市場再次進入弱修復(fù)通道，由于5月樓市供需轉(zhuǎn)弱，政府供地謹慎，土拍規(guī)模維持低位，房企持續(xù)聚焦核心地塊，部分熱點城市民企拿地積極性復(fù)蘇。受上年高基數(shù)影響，6月重點城市銷售表現(xiàn)依舊承壓；往后看，隨著5年期LPR下降進一步打開房貸利率下行空間及上年成交基數(shù)走低，7月后同比數(shù)據(jù)有望逐步改善。短期關(guān)注銷售轉(zhuǎn)弱帶來的政策博弈機會，中長期關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企招商蛇口、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、萬科A、金地集團等；同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機會，如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。
政策：房貸利率下行空間打開，政策延續(xù)溫和。5月出臺涉房類政策34項，其中偏松類24項；房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)迎規(guī)范，有望降低購房者置業(yè)成本，多方保障購房者利益，引導(dǎo)經(jīng)紀機構(gòu)合規(guī)經(jīng)營；6月5年期以上LPR下降10bp，進一步打開房貸利率下行空間，緩解居民購房壓力。廣州、杭州、青島等熱點城市進一步優(yōu)化限購、落戶、貸款等政策，需求端政策延續(xù)溫和。
資金：居民中長期貸款重回增長，5年期LPR時隔10個月下調(diào)。5月M2同比增速環(huán)比回落0.8pct，社融存量增速環(huán)比回落0.5pct，新增社融表現(xiàn)乏力。
6月5年期及以上LPR最新報價4.2%，均較上月下降10bp，進一步打開房貸利率下行空間。5月居民中長期貸款重回正增長，但整體仍然偏弱。
樓市：樓市復(fù)蘇動能減弱，百城住宅價格環(huán)比微降。6月（截至25日）重點50城新房月日均成交環(huán)比降9.3%，同比降41.4%，增速較上月回落59.8pct；重點20城二手房月日均成交環(huán)比降16%，同比降2.4%，增速較上月回落59pct;百城住宅價格環(huán)比微降0.01%。脈沖式復(fù)蘇后樓市再度陷入僵持。往后看，隨著上年基數(shù)走低，7月后同比數(shù)據(jù)有望逐步改善。
地市：土拍規(guī)模維持低位，熱度分化延續(xù)。由于5月樓市供需轉(zhuǎn)弱，政府供地謹慎，百城土地供應(yīng)建面1.2億平米，環(huán)比降12.2%；成交建面1.4億平米，環(huán)比升41.1%。5月百城土地溢價率5.19%，環(huán)比降1.1pct，少數(shù)強一二線城市土拍熱度進一步加劇，大多數(shù)低能級市場仍然延續(xù)低溫局面。
房企：5月銷售數(shù)據(jù)平淡，優(yōu)質(zhì)民企投資拿地復(fù)蘇。5月百強房企累計銷售額同比增長8.2%，延續(xù)轉(zhuǎn)正趨勢，單月銷售額同比增長5.8%，6月高基數(shù)背景下，同比增速或?qū)⒊袎骸?月，南京、成都、杭州等多個核心城市進行土地出讓，50強房企整體拿地銷售金額比28%、拿地銷售面積比40%，環(huán)比分別降1.5pct、升9.9pct。核心城市土地市場仍舊維持火熱態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”、競爭激烈；同時民企拿地積極性回升，成都、杭州、寧波等地土拍均不乏民營房企涌現(xiàn)。
板塊表現(xiàn)：5月申萬地產(chǎn)板塊下跌6.86%，跑輸滬深300（-5.72%）；截至2023年6月26日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）13.8倍，估值處于近五年94.3%分位。
風(fēng)險提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3）政策呵護力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。
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