市場付珊珊 2023-05-29 09:00:37 來源：中房報
掃描二維碼分享剛剛過去的5月23日，杭州完成了今年第四批集中供地，杭州供地節奏快已不是新鮮事，但這次土地拍賣中，一個值得關注的點在于，民營房企包下了全部土地，這其中除了杭州市占率較高的品牌房企濱江集團外，還有不少本土“地頭蛇”和外來企業，比如上海大華、理想四維、恒尊控股等。
不只杭州，在其他熱點城市，地產行業也正在崛起一批“新勢力”。
(資料圖片)
近年來，房地產行業經歷了深度調整，百強房企銷售規模、業績增速等出現明顯下滑，不少企業被債務拖累而出險，經營狀況和行業地位一瀉千里。克而瑞的一組數據顯示，2022年百強房企留存率僅為78%，遠低于前幾年接近90%的水平，創近五年新低。
大浪淘沙過后，行業格局也發生了變化，有人退出自然有人補位。
除了在土地市場和銷售市場大放異彩的央企、國企，還有一些區域性小房企正在逆勢加倉。這些企業中，有的本身就做地產，但在行業高速發展期保持低調，在行業調整期則逆勢回歸補倉，比如上海大華、浙江坤和、安徽的祥源等；有的企業則是背靠實業，在行業低周期擇機擴張，例如偉星房產、亞倫地產、杭州中豪等。
克而瑞在一份研究報告中提到，在2017年至2019年房地產市場快速擴張的過程中，很多“地頭蛇”開始冬眠。在本輪行業洗牌后，許多規模房企暴雷、發展陷入停滯，此前那些具有市場認可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回，同時各地的拿地門檻以及拿地資質也一降再降。在這種情況下，曾經一些被淡忘的企業正在低調復蘇，并重新參與房地產市場。
“地頭蛇”蘇醒、實業家加倉
“如今的房地產正在呈現一種前所未有的景象。”一位房企人士感嘆，在中央“房住不炒”定位下，在地產周期下行的影響下，房地產深度調整，行業發展已經到了一個關鍵時刻。
隨著近兩年地產行業不斷洗牌、出清，部分企業暴雷、退市，部分企業因債務問題被清盤、重整，行業正處在優勝劣汰、更新換代的階段。
被淘汰的企業逐漸退出行業舞臺，一些有實力的企業仍然看好行業發展，也試圖逆勢補倉，彎道超車。
濱江集團是這其中比較知名且典型的房企。自2018年起，濱江集團在大本營杭州就獨領風騷，最近兩年穩居杭州市場銷售冠軍，據一位熟悉杭州市場的人士表示，外來的大房企進入杭州都會找濱江集團合作，而杭州市場上高端改善盤只要是濱江開發的根本不愁賣。在行業最困難的2022年，濱江集團依然實現了營業收入415.02億元，同比增長9.28%；實現歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%；在土地市場，濱江集團2022年斥資超400億元補貨，發展勢頭堪比央企、國企。
除了濱江集團，一些長三角的“地頭蛇”企業最近兩年也在房地產市場積極加倉。例如浙江偉星集團旗下的偉星房產，去年開始，這家企業便頻繁在杭州、南京、武漢、合肥等熱點城市大手筆拿地。2022年，偉星房產是合肥拿地金額最大的房企；今年3月，偉星房產在南京以31億元拿下當地史上第二貴的地塊。激進補貨之后，在今年一季度新增貨值排行榜上，偉星房產榮登行業前十。
另一家來自江蘇南通的房企亞倫地產最近一個月在土地市場動靜也頗大。在今年4月初西安一場土地出讓中，亞倫地產擊敗華潤、龍湖、碧桂園等7家實力房企獲取了一宗62畝的熱門宅地，這塊地也是西安今年第二宗觸頂搖號地塊。同樣的情況還出現在今年廣州的集中供地中，彼時，廣州番禺迎賓路地塊吸引了16家房企競爭，但最終，亞倫地產在搖號階段勝出。今年以來，亞倫地產先后出現在杭州、廣州、西安的公開土地市場，已累計斥資40億元拿地。
不難發現，最近兩年在土地市場崛起的這些“新勢力”具有一些共性。
無論是濱江集團、偉星房產，還是亞倫地產、杭州中豪，這些企業都是區域深耕型房企，在深耕的市場具有一定口碑和客戶基礎。濱江集團在杭州的市場份額已經占到20%以上；偉星房產此前一直深耕臺州臨海和蕪湖，其市場占有率一直位居第一。
在地產狂飆的年代，由于競爭激烈，各地拿地門檻也上升，這些區域型房企遭遇規模房企全國化的沖擊，選擇了低調發展。隨著市場變化，這些房企也開始回歸擴張。
58安居客研究院院長張波認為，當下這一波擴張的民企大都有著深耕的實體產業母公司，這為其擴張打下了較好的融資基礎。
例如偉星房產的母公司偉星集團主要是做紐扣和塑料水管生意；而南通的亞倫地產其母公司亞倫集團則是紡織和針織業的龍頭企業；杭州中豪主業其實是建筑。
“這些企業嚴格來說也不算是地產行業的新勢力，比如偉星房產和杭州中豪進入地產行業也有20余年了，只不過這些企業有其他主業，地產只是副業。”一位了解上述兩家企業發展情況的杭州研究人士表示，或許正是由于主業和副業之間的平衡，而不是把業務全部押在房地產上，這些企業才沒有激進擴張，從而實現了可持續發展。
在這位研究人士看來，這些企業地產業務的發展一直相對穩健，不算逆勢而起。或許這些企業的如今的表現也應了濱江集團董事長戚金興的那句話——“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快。”
從合作開發到單打獨斗
過去，這些“地頭蛇”企業開發項目多是合作的形式，最近兩年，隨著土地市場環境的變化，拿地門檻降低，這些企業開始加大獨立拿地的力度。
在業內，濱江集團以產品品質聞名，實際上，濱江集團做大規模的一個重要原因在于合作開發。在濱江集團的眾多合作伙伴中，杭州坤和集團、杭州中豪、興耀等浙江本土房企占有重要比例。這其中，坤和集團近兩年在杭州的土地拍賣市場頻繁現身。
2022年，在機構統計中，坤和集團全口徑銷售額達到245.21億元，在杭州房企銷售排行榜上位居第四。從坤和集團過往開發的項目不難發現，除了濱江集團，坤和集團跟萬科、龍湖、融創等開發商都有過合作。而2022年，坤和集團也開始獨立拿地。
據公開資料顯示，在2022年杭州第三批集中供地中，坤和集團就與萬科組成聯合體參與競拍了那一批宅地中起價和封頂價最高的一宗地。同時，坤和集團還單獨搖中錢江新城二期杭政儲出【2022】70號地塊。在今年3月29日杭州拍地中，坤和集團再次幸運搖中下沙中心區單元JS0403-26地塊，當時這塊地最終有25家競買人參與搖號，中簽率僅4%。
無獨有偶。最近在土地市場風頭正盛的亞倫地產也正在轉變其拿地方式。
公開報道顯示，在2017年到2021年，以實業為主的亞倫集團多以財務投資者的角色出現在一些知名房企的股東名單里。比如從2017年開始，其與融創曾合作過10多個項目，操盤者均為融創。
從2022年起，亞倫地產在合作開發之外，也開始嘗試獨立拿地，在合肥、深圳、西安、廣州所拿地塊目前都是其全資持有。
不過也有業內人士表示擔憂，這些深耕型企業走出自身舒適區后單打獨斗會不會水土不服。
早期發力旅游地產，且地產布局以安徽為主的祥源地產在上海就遇到了類似問題。2020年祥源地產開始在上海發力，先從華僑城手里接過一個豪宅項目，此后現身公開土地市場，不過一開始，祥源地產也是與其他房企組成聯合體拿地，而去年在行業低谷期，祥源地產斥資4.84億元獨自攬獲上海青浦區夏陽地塊。該地塊被打造成祥源溪悅項目，相比市中心同期銷售的項目，祥源溪悅成交遜色不少。該項目于5月21日認購結束，推出180套房源，最終有140組客戶認購，認購率88％，還未觸發積分。
不少業內人士認為，諸如亞倫地產這樣的企業獨立拿下的這些地塊后續也可能會引入合作方，畢竟此前這些企業深耕一隅，對于外拓的市場，最穩妥的方式還是找熟悉當地市場的開發商進行合作，共擔風險。
在張波看來，從目前這些企業的擴張勢頭來看，主要還要基于兩點。其一是房地產自去年開始的降溫帶動了土地市場的的變化，不少一二線熱點城市優質低價的地塊開始增多，給市場提供了更多機遇。其二是由于自身的較好的融資能力或者母公司提供的更多信用背書支持，給擴張本身提供了足夠的“彈藥”。
他認為，這些企業的擴張不一定有持續性。目前來看，由于擴張的勢頭遠不如此前一些房企，并且由于有了前車之鑒，預計穩健型擴張會是這類企業的主基調，并且不排除市場一旦出現明顯波動，其拿地節奏也會隨之調整。
