開年樓市趨漲 多城調控信號漸明
扭轉歷史低位，開年全國樓市現“小陽春”。2月23日，國家統計局發布數據顯示，今年1月，在全國70個大中城市中，不論是新房還是二手房價格，環比漲幅均有所擴大，價格上漲城市數量分別為53城和49城，均較去年12月增加11城。其中，一線城市房價持續領漲。而在回暖跡象較明顯的城市中，長三角及珠三角地區城市仍占多數席位。不過，鑒于深圳、上海和廣州等城已于近期緊急加碼約束，越來越多城市加強信貸調控，業內認為后期全國樓市表現將逐步回穩。
一線城市新房價格持續領漲
與去年12月相同，今年1月，4個一線城市新房銷售價格環比漲幅仍保持領漲趨勢。從數據來看，1月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1%和0.3%。
當月，深圳環比漲幅由上月的-0.1%回漲0.4個百分點并領跑一線城市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳此次漲幅很難說是一種趨勢，至少說明一點，當地房價并沒有出現持續下滑，存在一定反彈空間。前期調控政策已在密集出臺，不排除后續房價出現降溫的可能。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也指出，當前深圳已于1月19日加碼調控為樓市降溫，出臺“打補丁”新政，堵上了假離婚購房的缺口，預計后期市場熱度或將有所回落;嚴躍進也表示，總體上看，一線城市房價漲幅最大。但前述城市近期房地產政策調控升級，客觀上也為此類城市帶來后續房價趨穩的可能。
其他各級城市中，31個二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%，漲幅擴大0.3個百分點;35個三線城市新建商品住宅價格環比漲0.2%，漲幅擴大0.1個百分點。
值得關注的是，本輪漲價潮中，金華以1.2%的環比漲幅領跑全國，廣州、合肥、揚州環比漲幅也分別達到1%、0.9%、0.9%。陳霄指出，開年首月，熱點城市熱點板塊市場熱度走高，尤其是長三角及珠三角地區。這也促使地方紛紛加碼調控穩樓市穩預期，預計接下來或有更多城市跟進調控，保障房地產市場健康穩定發展。
針對前述房價上行跡象，廣州、深圳、上海等地已相繼發文調控。例如，1月21日晚間，上海市8個部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，提出“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”;1月24日，廣州銀行業被當地金融監管窗口指導，個人按揭貸款被“雙管控”，為新增個人住房貸款占比及每月新增個人住房貸款額度均劃定標準。
北京二手房價環比“慢跑”
在全國各級城市中，一線城市二手房價表現也最為矚目。據測算，4個一線城市中二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。
在當月二手房價中，深圳漲勢領跑全國，廣州、上海緊隨其后。中原地產首席分析師張大偉認為，出現二手房價格上漲的核心原因包括，疫情影響下，一線城市學區房需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區房表現最明顯，大量出國讀書人群回流，增加市場需求;上海、深圳等城市的打新潮涌動，少數新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。
不過，相較其他一線城市，北京當月二手房價格環比漲幅相對趨緩。有業內人士評論指出，北京只是部分區的部分片區由于學區等因素出現漲價，并沒有出現全市普漲。對此，嚴躍進表示，與滬、廣、深等地不同，1月北京樓市炒作相對較少。此前，北京已針對學區房炒作進行了一輪管控，目前管控效應未消，當地樓市表現相對平穩。
眼下，北京樓市調控有增無減。例如，1月25日，北京市住房和城鄉建設委員會黨委書記、主任王飛表示，嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作;1月30日，北京銀保監局嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。
“樓市2020年市場翹尾到2021年‘小陽春’的核心原因是信貸政策，特別是與經營貸入樓市有關。”張大偉指出，2020年全年信貸增量刷新歷史紀錄，部分城市企業貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求;上海、廣州、北京，均處于調控抑制后的市場反彈，使得房價上漲速度快。
經營貸監管“打補丁”
春節已過，房地產調控仍在繼續。據中原地產研究中心統計數據顯示，2月中上旬，各地房地產調控超過28次，1月累計發布房地產調控政策超過42次，2021年各地房地產調控累計已達70次。
就短期政策面來看，張大偉認為，核心仍是信貸調控，重點針對一、二線城市經營貸監督。“房地產調控的核心是調銀行，過去歷史經驗看，管住了銀行的放貸沖動，也就管住了房價。”
目前來看，上海、北京、深圳、廣州等一線城市，開年后銀行對經營貸的管控更趨審慎。例如，2月11日，北京銀保監局、央行營管部聯合下發了《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》，關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款。
而在此前的2月8日，深圳市住建局宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，并發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格;1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。
關于房價預期，張大偉認為，預計今年一季度房價仍保持繼續上漲，但日趨收緊的調控政策有望平穩市場，房價漲勢會繼續放緩。不過，一線城市或仍是未來一季度房價的上漲“龍頭”;從樓市宏觀環境來看，嚴躍進認為，若后續疫情防控工作得當，經濟復蘇動力強勁，還需警惕房價反彈和炒作的可能。做到及時發現房價反彈跡象，及時打壓，真正促進房地產市場和價格的穩定。
