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備受市場關注的“認房不認貸”政策正式落地。近日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。該政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。目前在一線熱點城市中，廣州、深圳已率先宣布落實該政策。
“認房不認貸”政策有助于促進有效需求聯動，促進房地產市場平穩健康發展。新政策顯著降低了購房者的置換成本，進一步釋放了改善性住房需求，“賣一買一”交易可能隨之增加。由此，剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯動。
作為個人住房貸款政策的重要組成部分，“認房”或“認貸”是銀行判定首套房、二套房的標準。2016年四季度，為了抑制房價過快上漲、推動市場平穩運行，部分一線熱點城市開始執行“認房又認貸”政策，只要居民曾貸款購房，即便后續賣掉房子、結清貸款、在當地名下無房，重新購房時銀行仍按照二套房標準放貸。“認房不認貸”則反之。不論居民是否使用過貸款買房，只要在當地名下無成套住房，銀行就按照首套房標準放貸。
“認房不認貸”政策顯著降低了購房者的置換成本。舉兩個例子。第一，某地居民因孩子出生、老人隨居等原因，打算把名下唯一、貸款購買的65平方米住房置換成90平方米住房。若“認房又認貸”，他換房貸款的首付比例普遍為60%，根據貝殼研究院7月監測數據，貸款利率平均為4.81%；若“認房不認貸”，他的首付比例普遍降至30%，貸款利率平均降至3.90%。第二，某居民曾在A城市貸款買房，后在B城市重新安家，若“認房不認貸”，該居民在B城市購房將享受首套房信貸政策。
置換成本降低后，改善性住房需求將進一步得到釋放，“賣一買一”交易可能回升。當前，由于新政策落地時間較短，市場反應有待進一步觀察，但從歷史數據看，“認房又認貸”政策在一定程度上降低了二手房市場的活躍度。貝殼研究院數據顯示，2017年深圳、上海、北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%、49%，成交價格也出現了下跌或增速放緩。
若“賣一買一”交易回升，剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯動。一方面，從剛性住房需求的角度看，賣房者增加，二手房市場的供給增加，剛需者將擁有更多選擇。另一方面，從改善性住房需求的角度看，置換者賣房后，既可能購買一手房，也可能繼續購買符合自身要求的二手房，一手房、二手房市場的需求均可能回升。
有效需求形成聯動，有助于促進房地產市場平穩健康發展。今年以來，房地產銷售有所下滑，房企回款放緩，風險化解工作面臨諸多難點。1—7月，住宅銷售面積同比下降4.3%，截至7月末，住宅待售面積同比增長19.5%。接下來，各地要在堅持“房住不炒”的前提下，因城施策落實好“認房不認貸”政策，切實降低居民的購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求；與此同時，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整、優化房地產政策，進一步釋放有效需求，促進房地產市場平穩健康發展。
