21日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場報價利率（LPR）報價。其中，1年期LPR為3.45%，下降10個基點，5年期以上LPR為4.20%，維持不變。
本月LPR呈現(xiàn)非對稱下降，尤其是5年期以上LPR未變動。業(yè)內(nèi)人士認為，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平。此外，專家預計利率偏高的存量房貸利率調(diào)整方案將加快出臺。
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五年期以上LPR為何維持不變？
8月15日，央行意外“降息”，7天期逆回購利率下調(diào)10個基點至1.80；1年期MLF（中期借貸便利）利率下調(diào)15個基點至2.5。由于LPR是在MLF利率基礎上按照市場化方式加點形成的，市場普遍預計本月5年期以上LPR大概率隨MLF下調(diào)。
天風證券此前預計，本月LPR報價可能出現(xiàn)非對稱下調(diào)，5年期以上LPR下調(diào)幅度可能會超過15個基點。
中信證券首席經(jīng)濟學家明明此前也預計，1年期LPR和5年期以上LPR存在15個基點的下調(diào)空間。
但本次5年期以上LPR并未如預期一樣下降。招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時指出，從時點看，這是LPR在6月下降10個基點之后，1年期LPR三個月內(nèi)第二次下降，傳遞出貨幣政策加大逆周期調(diào)節(jié)、助力經(jīng)濟加快恢復的明顯信號。
8月18日，金融管理部門聯(lián)合召開會議，就金融支持實體經(jīng)濟發(fā)展和防范化解金融風險有關(guān)工作進行研究和部署，要求“統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系”。
在董希淼看來，這就要求，金融機構(gòu)應重視存量與增量產(chǎn)品之間、不同機構(gòu)產(chǎn)品之間的價差問題，其中商業(yè)銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。在金融管理部門多次表態(tài)之后，預計利率偏高的存量房貸利率調(diào)整方案將加快出臺。在這種情況下，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經(jīng)濟的持續(xù)性和高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)健性。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，8月政策性降息落地，但當月1年期和5年期LPR報價調(diào)整結(jié)果出乎市場預期，后期“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”可能出臺單獨措施。
王青指出，1年期LPR報價下調(diào)0.1個百分點，低于8月15日MLF利率降幅。其判斷，這或出于接下來在引導企業(yè)和居民融資成本穩(wěn)中有降過程中，需要保持銀行凈息差處于合理水平等考慮，從而“有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性”。
王青進一步指出，8月5年期以上LPR報價按兵不動，很可能意味著后期“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”會單獨出臺具體措施，其中或包括更大力度實施首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，以及下調(diào)二套房貸利率下限等。總體上看，下一步引導新發(fā)放居民房貸利率下行是大勢所趨。
“此次5年期沒有下調(diào)，略和市場預期有差異，但本身不影響既有的降低房貸等工作推進。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯表示，此次數(shù)據(jù)發(fā)布前，央行等三部門召開了電視會議，明確了優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。這說明房貸政策寬松依然是大方向，各地也依然會有積極的動作，包括降低房貸利率。無論是增量還是存量的貸款，都有可能進一步下調(diào)。
中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬表示，在當前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續(xù)承壓環(huán)境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。
未來LPR是否還會繼續(xù)下行？董希淼認為，下一步，央行應適度下調(diào)政策利率，適時實施降準，繼續(xù)為銀行提供低成本資金；商業(yè)銀行應用好存款利率市場化調(diào)整機制，有序降低存款利率，持續(xù)壓降負債成本，繼續(xù)推動LPR特別是5年期以上LPR下行，促進實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，為促消費、穩(wěn)投資、擴內(nèi)需提供更好的支持和服務。
存量房貸利率啥時候調(diào)？
近段時間以來，存量房貸利率調(diào)整成為公眾最為關(guān)心的話題。
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”這是監(jiān)管部門首次對存量房貸利率調(diào)整作出表態(tài)。
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局下半年工作會議提出，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。這是央行近一個月第二次針對存量房貸利率調(diào)整發(fā)聲。
“新購房群體的利率要明顯低于存量房貸利率，因為當前城市首套房貸利率基本都是在LPR的基數(shù)上減點，而存量房貸利率基本都是在LPR基礎上加點形成，導致新增和存量房貸利差較大，因此在LPR下調(diào)后新購房者明顯可以享受更低的貸款利率。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對中新經(jīng)緯表示。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP，首二套房貸利率差達91BP。
不過，最近銀行在存量房貸利率調(diào)整方面還未有實質(zhì)性動作。從近期公布的數(shù)據(jù)來看，提前還貸現(xiàn)象可能還在持續(xù)。8月11日，央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份住戶貸款減少2007億元，其中，短期貸款減少1335億元，以個人房貸為主的中長期貸款減少672億元。與此同時，7月份人民幣存款減少1.12萬億元，其中住戶存款減少了8093億元。
“存量房貸利率下調(diào)有望較快落地。”王青認為，下半年降低存量房貸利率勢在必行，現(xiàn)在的關(guān)鍵是下調(diào)幅度。參考2008年的下調(diào)比例，以及當前新、老房貸利率利差，其判斷大概會在0.5至1個百分點左右。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調(diào)存款利率等方式部分彌補，現(xiàn)在也具備這樣的條件。
董希淼指出，對部分利率偏高的存量房貸，建議央行加強對商業(yè)銀行的引導和指導，推動商業(yè)銀行總行盡快制定存量房貸利率階段性調(diào)整方案，通過差異化的利率打折或減少加點等方式，直接降低存量房貸利率。對不同地區(qū)、不同借款人，存量房貸利率調(diào)整方案可以有所區(qū)別。各地可通過市場利率定價自律機制，商定本地區(qū)存量房貸利率調(diào)整的總體原則。同時，探索推出貸款置換方案，允許還款期限達到一定年限的借款人申請本行新貸款置換舊貸款，或者允許借款人對貸款期限、還款方式等進行變更。具備條件的地方政府，還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。
