中介門店歇業(yè) 小產(chǎn)權(quán)房背后存復雜利益鏈
“最近查得很嚴，東莞的小產(chǎn)權(quán)房可以看，深圳只有一些二手小產(chǎn)權(quán)房可以看。”在龍華從事多年小產(chǎn)權(quán)房買賣的彭經(jīng)理如是說，“最近的業(yè)務都暫停。”
最近一段時間，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場刮起“嚴查風”，讓這個一直處于“地下”的市場暴露在風口浪尖上。為什么小產(chǎn)權(quán)房市場能夠一直火熱?監(jiān)管呼聲高漲，最近深圳小產(chǎn)權(quán)房市場又發(fā)生了哪些變化?
小產(chǎn)權(quán)房復雜利益鏈
眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。雖然是違法建筑，但深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場已經(jīng)成為一個繁榮多年的地下市場，就像一場賭局，愿賭服輸，這跟深圳的居住空間供給或許也有關系。曾有相關數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑面積占接近一半的深圳總建筑面積。
除此之外，小產(chǎn)權(quán)房交易帶來的利潤也是這個市場能存在和發(fā)展的原因。“七八年前，深圳很多小產(chǎn)權(quán)房的單價都在5000元以下，現(xiàn)在單價1萬元以下的都不多了，而且我們跟正常的中介收費標準一樣。”彭經(jīng)理說，“除了價格的優(yōu)勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優(yōu)勢。”
對于一般的小產(chǎn)權(quán)房買賣交易，除了買賣合同，還有律師見證和村委物業(yè)公司或村委相關的蓋章和證明，統(tǒng)建樓或許還會另外簽署一份合作建房或永久租賃協(xié)議。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳多數(shù)村委其實早已經(jīng)不會給相關小產(chǎn)權(quán)房交易蓋章或作證。此外，小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會因為有律師見證而合法化。
“我剛剛買了一套小產(chǎn)權(quán)房，只是花了5000元找了一個律師做見證，原業(yè)主把一手的合同轉(zhuǎn)給我，然后去物業(yè)管理公司更換了名字，就這樣交易完成了。”陳靜(化名)剛剛在龍崗買了一套小產(chǎn)權(quán)房，這種交易模式也讓她感到有點“兒戲”。
由此可見，小產(chǎn)權(quán)房有著與正常商品房類似的交易鏈條，衍生出中介、律師服務等居間服務市場。此外，小產(chǎn)權(quán)房也是一些投資公司熱衷的投資領域。記者在坂田、布吉等多個片區(qū)調(diào)查時也看到，一些小產(chǎn)權(quán)房都被投資公司整棟買下后再進行分割和裝修，隨后推出市場散售，而且價格極為不透明，多數(shù)都是按一套一個總價，沒有具體的面積。
中介暫時蟄伏轉(zhuǎn)戰(zhàn)臨深片區(qū)
最近幾年，深圳樓市調(diào)控逐步升級，商品房投機的入口被一個個堵住，部分市場熱錢似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產(chǎn)權(quán)房市場。
“過去，有些投資客熱衷短炒小產(chǎn)權(quán)房，過戶手續(xù)辦完后立馬加價10%到20%轉(zhuǎn)售，反正買賣也不用交稅。”彭經(jīng)理說。記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在沙井、觀瀾、清湖和坂田等片區(qū)，部分小產(chǎn)權(quán)房在一年時間里的漲幅超過30%。如果涉及回遷概念，漲幅更是驚人。以多次被曝光的沙井金蠔小鎮(zhèn)片區(qū)為例，當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介此前表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房價格上漲明顯，均價甚至已經(jīng)超過5萬元。
最近，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場再次站上風口浪尖。記者前往市場焦點所在的沙井金蠔小鎮(zhèn)采訪發(fā)現(xiàn)，當?shù)卦S多小產(chǎn)權(quán)房中介門店已經(jīng)“人去店空”。與此同時，路上隨處可見關于小產(chǎn)權(quán)房買賣的警示標語，其中不乏一些很有當?shù)靥厣幕浾Z標語，例如“投資搵錢系正路，小產(chǎn)買賣行錯路”。有當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房中介經(jīng)理表示，最近已經(jīng)暫停業(yè)務，轉(zhuǎn)而推銷離沙井不遠的東莞小產(chǎn)權(quán)房。“東莞長安、鳳崗那邊還有很多單價在1萬元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，而那邊的商品房單價也超過3萬。”不過，也有房產(chǎn)中介私底下繼續(xù)推銷沙井以及周邊的小產(chǎn)權(quán)房。
回遷指標房誘惑大
“其實，一般買小產(chǎn)權(quán)房自住的人多數(shù)會選擇統(tǒng)建樓，這些小產(chǎn)權(quán)房往往都是高層帶電梯小區(qū)，品質(zhì)不比商品房小區(qū)差多少，但現(xiàn)在大部分村委都不能更名了。相比統(tǒng)建樓，城中村回遷房指標才是炒作最厲害的領域，尤其是那些城市更新專規(guī)已經(jīng)獲批的城中村回遷房指標。”彭經(jīng)理表示。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似的情況其實在深圳各個擬拆遷的城中村比比皆是。在羅湖區(qū)田心村，記者也發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介兜售城中村回遷房指標，聲稱可以與開發(fā)商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價已經(jīng)飆至每平方米6萬元左右，接近該片區(qū)目前的二手房房價。而在南山白石洲，一些城中村回遷房指標的要價接近每平方米10萬元。此外，“平湖回遷房”、“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價回遷房公開在一些網(wǎng)站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。
有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發(fā)商簽下《房屋拆遷補償安置協(xié)議》并蓋完公章，就表明確權(quán)已經(jīng)完成。記者此前也向一家房企咨詢，基本上只要村里認定，開發(fā)商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發(fā)商的舊改進度上。
應如何監(jiān)管
近日，關于小產(chǎn)權(quán)房特別是回遷房市場升級監(jiān)管的消息不斷傳來。市場公開消息指出，沙井京基御景瓏庭回遷房涉嫌未辦理完交割手續(xù)便加價違規(guī)炒作銷售，對應的投資公司深圳市云數(shù)空間科技有限公司被寶安區(qū)住建局約談。深圳寶安區(qū)住建局發(fā)布風險提示并采取約談、鎖盤、進一步調(diào)查等一系列舉措，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
深圳市龍華區(qū)住建局近日發(fā)布了關于禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知。該局在通知中表示，“小產(chǎn)權(quán)房”屬于明令禁止交易的房地產(chǎn)，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)、從業(yè)人員應依法依規(guī)開展經(jīng)紀活動，不得代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，不得為“小產(chǎn)權(quán)房”交易提供經(jīng)紀服務，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)應及時進行自查自糾。更有市場消息指出，“深圳市全市范圍內(nèi)都已做這個要求。”不過，值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會早已發(fā)布關于切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)提供居間服務的鄭重提示。
截至目前，深圳暫未出臺回遷指標房交易管理辦法。如果說，以回遷房、小產(chǎn)權(quán)房等為代表的市場迎來進一步監(jiān)管，深圳樓市亂象或?qū)⑦M一步得到遏制。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一直以來深圳都在打擊小產(chǎn)權(quán)房交易，但這一次的力度最大，違法建筑泛濫，投機炒作愈演愈烈，導致舊改補償預期提升，獅子大開口要價，不利于推進舊改。最后，小產(chǎn)權(quán)房市場泛濫，無法給正規(guī)房地產(chǎn)市場留足空間。
合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇指出，根據(jù)目前的城市更新條例要求，在城市更新項目立項之前，就要先就村改項目的房產(chǎn)進行確權(quán)并在后續(xù)回遷給確權(quán)權(quán)利人，即使購買了也是長期持有等待回遷;而對于已立項的，可能未來政策細則上也會要求在某個時間點之前，就要對這些回遷類小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)。這樣一來，就堵住了回遷類小產(chǎn)權(quán)房炒賣的漏洞。
(記者 浩林)
