《500業主被起訴，法官問診物業“勸和”》后續
拖欠物業費收到律師函該如何應對
(資料圖)
物業服務不到位，能拒交物業費嗎?湖南高院對多種情況進行了解析
“我們小區好多業主收到了律師函，我們要怎么處理?”三湘都市報報道了長沙望城區珠江東方明珠小區幾百名業主被起訴一事后(詳見5月24日A05版)，不少讀者通過三湘都市報的微博、微信反映，因為拖欠物業費收到了物業的律師函。收到催交物業費的律師函怎么辦?哪些情況可以拒交物業費?5月24日，記者就此進行了采訪。
■全媒體記者 虢燦
拒交物業費收到律師函，積極應對
“我們小區物業不給力，加上開發商之前遺留的一些問題，我們業主確實不太愿意交物業費，因此我和一些業主收到過律師函。”長沙市開福區洪山路某小區業主汪女士表示。就在5月21日，由于當天長沙刮大風，小區1棟外墻大面積脫落，砸在車庫入口以及人行道上，“還好當時沒有人經過，而這并不是小區第一次外墻脫落了。”
“小區問題頻出，業主反應強烈，但是物業并沒有改善，這讓我們很抵觸，不想交物業費。物業直接委托律師給我們發了律師函，催交物業費。”汪女士說，遇到這種情況業主們都不知道該怎么處理。如果物業真的起訴，又應該怎么維權。
對此，湖南木楓律師事務所李容律師表示，業主收到催交物業費的律師函，可以先跟物業溝通，指出物業服務的不足，提出讓物業公司對物業費用打折的意見，盡量避免走到訴訟程序。如果確實不愿意交物業費，物業公司又起訴了，業主應該積極應訴。如果因為物業服務不到位沒有交納物業費，可在答辯時陳述自己欠交物業費的理由，并提交相關證據。
在一些法院已經判決的類似案例中，如果業主能舉證證明物業公司沒有按照合同約定提供物業服務，同樣可向法院提出減少相應物業費、不支付違約金等意見。法院審查后認為確實是物業服務不到位，會對業主應交納的物業費用酌情減少。“有些業主消極應訴，甚至無正當理由不到庭，這種情況對自身很不利，法院很可能會依據物業服務合同判決業主支付物業費及違約金。”李容提醒。
物業服務不到位，能拒交物業費嗎?
近日，湖南高院微信公眾號對拒交物業費的多種情況進行了解析。如果物業公司提供的物業服務不到位，業主可要求物業公司按約定履行物業服務，也可向政府相關職能部門進行反映、投訴。如因物業安保等方面不到位給業主造成損失的，業主可向物業公司主張賠償損失等違約責任。如果多數業主對物業服務不滿，則可以召開業主大會炒物業公司“魷魚”。
法官介紹，有業主認為房子沒入住就可以不交物業費，實際并不是。小區物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當交納相應的物業費，但空置房業主可主張按不超過90%交納。實踐中，部分物業服務合同對空置房的物業費有相應的減免約定，此種情形下，業主可主張按約定減免。同樣道理，如果物業垃圾清理不及時、路燈壞了沒及時維修，業主也不能以此為由拒交物業費。
法官提醒，業主作為享受物業服務的權利人，針對物業服務中存在的瑕疵和不足善意地提出意見和建議，物業公司應當積極地跟進、妥善及時地解決，提高自身的管理水平和服務質量;同時，業主作為交納物業服務費的義務人，應當及時足額交納物業服務費，保證小區公共設施得到有效維護和保養，保障物業公司工作的有序開展。如果確實因為物業服務存在重大瑕疵而導致整個小區陷入無序的狀態，業主可以通過合法途徑維護自身的權益，以不交物業服務費的方式對抗，勢必讓物業公司基本服務的開展失去資金支持，最終損害全體業主的整體利益。
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這些物業難題如何應對
問：房屋存在漏水等質量問題可以拒交物業費嗎?
答：不能拒交。開發商作為房屋的開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，房屋保修期內漏水、滲水等房屋質量問題屬于開發商的維修范疇，業主可要求開發商維修并承擔相應費用、損失。只要物業公司履行了應盡的協調義務，業主就不能拒交物業費。
問：家中失竊、車輛被刮擦可以拒交物業費嗎?
答：不能拒交，應第一時間報警由公安機關處理。物業服務企業有采取合理措施保護業主的人身、財產安全的義務，但對業主的財產并沒有保管義務，只要物業服務企業采取了合理的安保措施，業主的財產損失不能成為拒交物業費的理由，業主的損失應向相關侵權人主張。但如果物業公司存在門崗無人值守、監控損壞不及時維修等疏于管理情形導致損害發生的，業主可要求物業公司承擔相應的賠償責任。
問：對房屋質量、面積有異議，拒絕收房可以拒交物業費嗎?
答：具體看異議是否成立。如房屋確實存在質量、面積等問題，買受人可拒收或要求開發商整改，整改期間的物業費由開發商承擔。而如果買受人無正當理由拖延辦理收房手續的，從開發商書面通知買受人收房的次月開始，物業費由房屋買受人交納。
問：房子出租了，合同約定好由租戶交物業費，業主可以拒交物業費嗎?
答：不能拒交。房屋所有權人是交納物業費的義務主體，即便租賃合同約定由承租人負擔物業費，業主應承擔連帶責任。
問：物業公司以業主欠交物業費為由，停水、停電、停氣、停電梯怎么辦?
答：可以向住房和城鄉建設部門、物業服務指導中心等政府部門投訴，由相關部門責令物業公司整改。造成損失的，相關業主有權要求物業公司賠償。
問：物業服務太糟糕且長期不整改怎么辦?
答：可召開業主大會表決更換物業公司。
（一審：楊露 二審：鄧望軍 三審：石偉）
