上市物業管理公司陸續披露了2020年年報。盡管遭遇疫情突襲，但物業管理行業憑借穩健的現金流整體交出了不錯的答卷，管理規模、盈利能力等方面均表現良好。隨著物業管理行業并購潮來臨，2021年規模爭奪將成為行業重頭戲。
提升物管規模
統計數據顯示，目前在A股和港股上市的物業管理公司超過40家。其中，在管面積在1億平方米以上的企業17家，碧桂園服務、保利物業、雅生活服務、彩生活、恒大物業在管面積均突破3億平方米，綠城服務在管面積超過2億平方米，招商積余、永升生活服務、建業新生活、新城悅服務、中海物業、藍光嘉寶服務、融創服務、世茂服務、金科服務及華潤萬象生活在管面積均超過1億平方米。
從在管面積增速看，奧園健康、融創服務、世茂服務的在管面積增速均超過100%，分別為174.50%、155.10%、114.33%。永升生活服務、建業新生活、新城悅服務、雅生活服務等6家公司的在管面積增速均超過50%。
以營收指標計算，2020年營業收入最高的三家公司為碧桂園服務、恒大物業和綠城服務，分別達到156億元、105億元和101億元;營收增速前三的公司分別為世茂服務、雅生活服務和永升生活服務，增速分別為102%、96%和66%，行業營收平均同比增速為43.8%。
從歸母凈利潤指標看，截至2020年底，永升生活服務、時代鄰里、碧桂園服務、寶龍商業、建業新生活、濱江服務、融創服務、世茂服務等13家物管公司取得優于行業平均水平的凈利潤增速。
天風證券指出，從全年數據看，物業管理上市公司在管面積增速整體仍維持較高增長。這一方面得益于疫情得到有效控制，房企及物業管理公司各項經營活動恢復較為迅速;另一方面，行業整合加劇，上市物業管理公司充沛的現金流將促使管理面積加速向頭部物業公司集中。疫情對于房地產各項經營活動的延后效應依然存在。同時，隨著房企竣工交付高峰期的到來，物業公司未來年度業績的高速增長有望延續。
登陸資本市場
去年以來，物業公司擁抱資本市場的熱情愈發高漲。中指研究院統計數據顯示，截至5月20日，共有44家物業服務企業登陸資本市場，另有19家企業處于沖刺階段。
回顧2020年，全年共有18家物業服務企業成功上市。其中，17家在香港聯交所上市，1家在深交所上市，上市企業數量創下新高，預計到今年末物業板塊上市公司數量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。
恒大、華潤、融創、金科、世茂等頭部房企紛紛分拆物業板塊上市。在國內排名前十的房企中，如今僅剩萬科和龍湖未分拆物業板塊上市。
從時間維度看，去年四季度是物業公司上市高峰期。2020年四季度，物業管理公司IPO融資規模遠超過2020年前三季度總和。中信證券研報稱，在“三道紅線”的壓力下，部分開發企業將分拆新業務視為一種去杠桿的辦法，無論物業板塊是否已經準備好獨立運營，都急于上市募集資金。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，2019年之前，分拆物管公司上市主要是期待輕資產板塊快速發展。2020年，物業管理行業的高估值，成為引發上市潮一關鍵誘因。
Wind數據顯示，2019年，新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務當年分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7個月，優質上市物管企業股價延續強勁表現。但自去年8月份以來，物業板塊股價持續下挫，尤其是去年四季度，隨著新股發行量的猛增，物業板塊調整明顯。
并購步伐加快
去年以來，物業企業規模擴張迅速，收并購步伐加速明顯。據相關機構統計，今年一季度，上市物企共發起13起收并購活動，涉及金額為95.77億元，已經超過2020年全年92.14億元總收并購額。
今年4月以來，多家物業公司公布了收并購計劃。弘陽服務擬7353.6萬元收購高力物業及江蘇高力美家各80%股權;卓越商企服務擬以2.25億元收購北京環球財富物業管理公司75%股權;佳源服務上市后首次進行收并購，擬1.41億元收購保集物業100%股權。
收并購事件頻現的背后，驅動力源于相關企業對規模擴張的需求。去年5月，融創服務以15億元收購開元物業84.92%股份，為融創服務增加了合同簽約面積逾5300萬平方米;此后融創服務通過成都環融以867.23萬元收購成都環球世紀物業95%的權益。收購完成后，融創服務的在管建筑面積順利突破1億平方米大關，達到1.35億平方米，同比增長約155.1%。
其他頭部物業管理公司也為自己的規模擴張定下了“小目標”。碧桂園服務確立了在管面積超18億平方米的目標。而恒大物業管理層日前在業績會上表示：“2021年恒大物業在管面積目標要突破6億平方米，力爭成為全球規模最大的物業管理公司。”
中指研究院院長莫天全認為，收并購是快捷、有效的擴規模途徑。今年以來，物業行業大規模并購案例不斷出現，一方面印證了大型物業企業規模擴張的決心和魄力，另一方面是部分開發商在“三道紅線”壓力下選擇出售物業，以換取流動性。
貝殼研究院策略研究分析師郭翰指出，并購優良標的會越來越少，而收購溢價會逐漸攀高。物業行業的規模戰將愈演愈烈，2021年將是物業行業的收購整合大年，規模話語權的爭奪將是未來行業的重頭戲。
(記者 齊金釗)
