最近兩天，媒體紛紛報(bào)道廣州、上海等地房貸額度緊張，部分銀行甚至停貸的消息，不少北京的購(gòu)房者因此擔(dān)憂自己的貸款也要排長(zhǎng)隊(duì)。1月26日，北京青年報(bào)記者詢問了多家銀行北京分行以及房地產(chǎn)中介人士，絕大多數(shù)人表示，目前房貸政策沒有變化，房貸額度充足，貸款人提交的材料審核通過后，一般一至兩周就能放款，最遲不超過一個(gè)月。也有銀行表示，根據(jù)總行的安排，一月份房貸額度有所縮減，但相對(duì)北京地區(qū)的貸款需求，影響不大。只有個(gè)別股份銀行表示，總行嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求，已經(jīng)控制了今年的房貸額度，雖然現(xiàn)在還可以接單，但是放款還需要排隊(duì)等額度。
傳言央行“兩條紅線”
導(dǎo)致上海、廣東房貸驟緊
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并就房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人房貸占比分別設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo)。
為避免政策“急轉(zhuǎn)彎”，央行為超限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置了調(diào)整過渡期，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)為2年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上為4年。
有專業(yè)人士根據(jù)早前銀行財(cái)報(bào)中公開的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，發(fā)現(xiàn)大型國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行中各有四家存在不同程度的超標(biāo)，有的銀行兩條紅線都超標(biāo)。
據(jù)媒體報(bào)道，正是受央行“兩條紅線”新規(guī)的影響，近日廣東、上海等地個(gè)人房貸額度十分緊張，需要排隊(duì)等候幾個(gè)月的時(shí)間，有的銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)，連單都不接。
北京房貸政策平穩(wěn)
多數(shù)銀行額度不緊張
然而，北青報(bào)記者在北京了解到的情況卻并非如此。多家銀行和地產(chǎn)中介的人士表示，目前北京地區(qū)的房貸政策沒有變化，銀行貸款額度比較充足，審批和放貸節(jié)奏都很正常。
某國(guó)有大行南城一家支行的負(fù)責(zé)人表示，暫時(shí)沒有看出新規(guī)對(duì)該行的個(gè)人房貸有什么直接影響，審批速度和放款時(shí)間都沒變化，客戶并不需要排隊(duì)等額度。該行是媒體報(bào)道中超標(biāo)的國(guó)有大行之一。“我們相關(guān)部門的同事私下討論，感覺今年的總額度應(yīng)該會(huì)有控制，估計(jì)下半年能看出變化，但是目前還沒有收到通知，都比較正常。”該負(fù)責(zé)人說。
某股份行北京分行的有關(guān)人士表示，該分行全年的房貸額度都由全行統(tǒng)一調(diào)配，1月份的確有所減少。但目前分行額度并沒有出現(xiàn)緊張情況，放款節(jié)奏正常，客戶資料齊全的話一至兩周可放款。據(jù)報(bào)道，該股份行兩條“紅線”都超標(biāo)了。
也有一家地方銀行表示，受年初集中辦理影響，最近房貸放款時(shí)間有所增加，但影響大不。
此外，有房地產(chǎn)中介人士也表示，與多家銀行都有合作，都沒有聽說近期有房貸新政策出臺(tái)，目前房貸放款時(shí)間也和以前一樣，7-10個(gè)工作日即可放款，快的銀行不到7個(gè)工作日就能放下來。
個(gè)別銀行年初房貸額度緊張
需要排隊(duì)
不過，也有個(gè)別股份行的工作人員表示，其所在銀行年初的房貸額度已經(jīng)很緊張，主要是總行嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求，今年的房貸額度明顯縮減，但是網(wǎng)點(diǎn)并沒有停貸還可以接單，需要等到有額度的時(shí)候才能放款;以前幾天就能放款，現(xiàn)在具體排多久不好說。值得注意的是，這家銀行并非“紅線”超標(biāo)銀行。
也有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴北青報(bào)記者，有時(shí)候放款時(shí)間長(zhǎng)，不一定是因?yàn)殂y行的審批政策或額度有什么變化，也可能是銀行內(nèi)部流程多或者辦理手續(xù)的工作人員人手不足，比如，有的銀行只指定一個(gè)工作人員跑手續(xù)，可能就需要一個(gè)月，有的銀行人手足就只需要幾天。另外，不同支行的貸款需求和額度分配也有差異，同一時(shí)點(diǎn)，有的網(wǎng)點(diǎn)額度稍充裕，有點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)額度緊，也都正常。
新聞內(nèi)存
央行“兩條紅線”是什么?
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并就房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人房貸占比分別設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo)。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行這五檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
深度解讀
個(gè)人房貸仍然是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”
“房貸緊張”不是因?yàn)?ldquo;兩條紅線”
央行新規(guī)適用于全國(guó)，為什么上海、廣東等地房貸難求，北京卻淡定如常?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期部分地區(qū)房貸緊張并非因?yàn)?ldquo;兩條紅線”的新規(guī)，主要跟去年年底市場(chǎng)過熱，貸款申請(qǐng)積壓有關(guān)。
他指出，房貸發(fā)放分為貸款審批和放款兩個(gè)環(huán)節(jié)，即使在這些過熱地區(qū)，現(xiàn)在房貸審批也是照常進(jìn)行的。早在去年“兩條紅線”新規(guī)出來之前，很多銀行就按照監(jiān)管要求控制個(gè)人按揭貸款的投放額度和節(jié)奏，房貸額度都按月執(zhí)行。熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請(qǐng)，今年一月份依然按月控制額度，所以大家只能排隊(duì)等待。而北京地區(qū)樓市平穩(wěn)，成交量不算大，額度自然就不緊張。
某大行北京分行人士透露，房地產(chǎn)貸款集中管理新規(guī)出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)都很關(guān)注，但今年具體怎么執(zhí)行，目前并沒有接到監(jiān)管部門或總行明確指示，因此，個(gè)貸業(yè)務(wù)還是照常進(jìn)行。
多家北京地區(qū)的銀行均表示，會(huì)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)管要求，按照“房住不炒、因地制宜、多策并舉”的精神，重點(diǎn)支持居民合理住房需求，遏制投資投機(jī)型按揭貸款需求。
銀行不會(huì)輕易放棄“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”
央行“兩條紅線”的新規(guī)發(fā)布后，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是對(duì)銀行套上“緊箍咒”，銀行房貸今后一定會(huì)大幅縮減。然而，銀行內(nèi)部人士卻普遍顯得淡定。
有國(guó)有大行總行人士認(rèn)為，房貸集中度新規(guī)對(duì)大行的影響并不大，即便略有超標(biāo)，也無需大幅壓縮投放額度。一方面，大行每月存量的個(gè)人房貸到期規(guī)模較大，有些銀行會(huì)達(dá)到每月五六百億，存量貸款收回后再貸的額度不受新規(guī)影響;另一方面，隨著分母(人民幣各項(xiàng)貸款余額)的不斷擴(kuò)大，分子(個(gè)人住房貸款余額)只要保持穩(wěn)定，占比自然會(huì)下降。
“個(gè)人房貸不良率一直都很低，絕對(duì)是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以前房貸利率較低，收益上的優(yōu)勢(shì)不明顯，但去年因?yàn)樽尷麑?shí)體經(jīng)濟(jì)，其他貸款的利率下降幅度很大，都比房貸利率低了，所以銀行更不會(huì)輕易放棄這塊業(yè)務(wù)，一般會(huì)用足相應(yīng)的投放額度。”有銀行人士告訴北青報(bào)記者。
過去十多年其他貸款的利率一直都高于個(gè)人住房貸款利率，但是從去年開始情況發(fā)生了變化。去年11月，央行發(fā)布的《2020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，去年9月，新發(fā)放的一般貸款加權(quán)平均利率為5.31%，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.63%，而個(gè)人住房貸款利率為5.36%，這也是近10余年來，個(gè)人住房貸款利率首次超越一般貸款利率。
2-4年過渡期內(nèi)銀行短期無壓力
央行“兩條紅線”新規(guī)對(duì)于銀行貸款投放的影響，專業(yè)機(jī)構(gòu)的研報(bào)普遍認(rèn)為短期影響較小，銀行并沒有快速調(diào)整的壓力。
國(guó)盛證券研報(bào)稱，新規(guī)充分給予銀行2~4年過渡期來逐步調(diào)整，當(dāng)前銀行基本不存在壓降房地產(chǎn)貸款的壓力，只需在未來幾年放緩房地產(chǎn)貸款的投放速度，使得占比自然下降至監(jiān)管要求即可。
中信證券研究所副所長(zhǎng)明明也表示， 從其公布的財(cái)務(wù)報(bào)表觀測(cè)看，僅有個(gè)別銀行不符合集中度要求。考慮到后兩檔銀行規(guī)模較小，銀行業(yè)所面臨的存量調(diào)整壓力實(shí)際上相對(duì)可控;相對(duì)長(zhǎng)的過渡期也使得調(diào)整壓力可控。
(記者 程捷)
