樓市新政后的中秋國慶8天長假，重點(diǎn)城市樓市表現(xiàn)平穩(wěn)。其中，北京新房冷二手房回暖，購房人觀望情緒增加；上海、廣州在樓盤供應(yīng)端帶動(dòng)下情緒回升，深圳、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)，武漢、蘇州、天津等地在房交會(huì)、新政顯效下市場活躍度得到提升。
(資料圖)
業(yè)內(nèi)人士指出，今年中秋國慶長假旅游井噴，考慮買房的人數(shù)不足，大部分售樓處都非常冷清。考慮到目前市場恢復(fù)尚不明顯，短期內(nèi)核心城市供需兩端支持政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，以助力市場加快恢復(fù)。
北京新房冷，二手房回暖
“這個(gè)假期我們難得放假3天，假期大家都出去玩了，沒什么人看房。”北京某大型中介東城區(qū)某門店的工作人員小劉對證券時(shí)報(bào)記者說，以前國慶假期頂多10月1日休一天，今年破例全公司放了3天假。
小劉還告訴證券時(shí)報(bào)記者，他給客戶打電話，一部分想買房的人說擔(dān)心房價(jià)下跌，想先觀望再說。
盡管9月1日北京落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，上半月新房、二手房帶看量和成交量均有所上升，但是下半月以來，成交量明顯下降，看房客戶觀望情緒增加，這個(gè)中秋國慶長假市場表現(xiàn)更加平淡。
據(jù)合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅統(tǒng)計(jì)，北京樓市在8天長假里，新房共簽約112套住宅，平均每天只有14套房，創(chuàng)下了自2019年以來近5年的新低；二手房網(wǎng)簽486套房，日均61套，雖然創(chuàng)了5年新高，但和9月日均475套相比，假期的成交也不算多。
對于北京樓市長假期間的成交表現(xiàn)，郭毅指出，一是和假期旅游火熱相比，現(xiàn)在更多人特別是年輕人樂于花點(diǎn)小錢及時(shí)享樂，而對舉債買房延遲滿足則顧慮重重。二是北京客戶基數(shù)足夠大，當(dāng)然還會(huì)有人買房，和平時(shí)二環(huán)豪宅賣得火熱不同，國慶假期新房成交排名前10的樓盤中，有3個(gè)單價(jià)在3、4萬元，2個(gè)單價(jià)在5、6萬元的盤，可見一些剛需人群在買房。三是購房成本只要稍微降一點(diǎn)，就能把銷量拉動(dòng)一下，假期新房冷二手房熱就是因?yàn)橹薪橘M(fèi)從最高2.7%降到雙邊收費(fèi)1%，有些人舍新房選了二手房。
但郭毅同時(shí)指出，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政效果就持續(xù)了一周，中介費(fèi)下降帶來的成交屬于“虛火”，接下來樓市怎么走還得看政策有什么大招。她認(rèn)為，政策破冰可能會(huì)從調(diào)低房貸利率加點(diǎn)開始，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)調(diào)整，然后剛需省契稅、改善降首付，最后限價(jià)的尺度可能還會(huì)繼續(xù)放松，進(jìn)一步給市場增加信心。
重點(diǎn)城市樓市成交平淡
不止北京，今年中秋國慶長假期間，各地樓市整體成交平淡。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，9月29日~10月6日8天長假，35個(gè)代表城市新建商品住宅日均成交面積較去年國慶假期（10月1日~7日）及2019年假期下降兩成左右。
具體來看，一線城市中，上海新房看房量明顯增長，熱門樓盤認(rèn)購比例上升；二手房帶看量比去年有所下降，國慶出游人數(shù)較多，二手房購房需求釋放節(jié)奏相對新房緩慢，成交量不及去年假期表現(xiàn)。深圳多個(gè)在售項(xiàng)目均推出折扣優(yōu)惠，但僅少數(shù)網(wǎng)紅樓盤熱銷，大部分售樓處氛圍一般，市場觀望情緒依然濃厚，新房住宅成交較去年國慶假期日均下降46%，較節(jié)前一周下降41%。廣州借助限購優(yōu)化政策利好，開發(fā)商推貨積極，市場人氣及到訪量上升，尤其是限購政策放開的番禺、黃埔，吸引不少買家到場看房，但市場成交分化仍在，原本不限購的增城、從化等外圍區(qū)域成交較冷淡。
二線城市中，杭州受亞運(yùn)會(huì)的關(guān)注分流影響，樓市整體表現(xiàn)平淡，假期僅5個(gè)項(xiàng)目開盤選房，開盤房源共計(jì)800套，僅492組客戶登記搖號，有3個(gè)項(xiàng)目流搖。蘇州新政影響下購房者看房意愿提升，多個(gè)樓盤推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，且由于120平米以上房源放開限購，也吸引了一批外地購房者，市場活躍度較節(jié)前有所提高。南京多個(gè)售樓處推出優(yōu)惠活動(dòng)，疊加限購政策放開，不少外地客戶前來購房，但購房觀望情緒較濃厚，來訪量的明顯增加并未帶來認(rèn)購量與成交量的實(shí)質(zhì)增加，新房住宅成交較去年國慶假期日均下降16%。
另外，武漢各大樓盤優(yōu)惠力度較大，市場活躍度較以往有所提升，同時(shí)疊加部分區(qū)域保障房集中網(wǎng)簽，成交量同比增幅較大。青島多項(xiàng)目售樓處推出以舊換新、房價(jià)折扣、補(bǔ)貼、送車位、送家電等購房優(yōu)惠，但市場觀望情緒較重。成都新政后市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但成交表現(xiàn)仍較為平淡，項(xiàng)目到訪量普遍增加一兩成，但轉(zhuǎn)化率不足10%。西安各樓盤來訪量不及取消限購新政初始時(shí)間，部分樓盤開盤去化僅在25%左右。天津在政策加持下新房市場成交企穩(wěn)，熱銷項(xiàng)目以改善樓盤為主。
中指研究院指出，國慶期間各地樓市表現(xiàn)不一，上海、廣州在樓盤供應(yīng)端帶動(dòng)下情緒回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)，武漢、蘇州、天津等地在房交會(huì)、新政顯效下市場活躍度得到提升，但市場持續(xù)性仍需觀察，短期市場依然有壓力。
核心城市支持政策或繼續(xù)發(fā)力
對于中秋國慶假期各地樓市成交平淡的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年的假期相對特殊，因?yàn)槭且咔楹蟮谝粋€(gè)真正的長假，相對春節(jié)大部分人返鄉(xiāng)，本次長假旅游井噴，所以關(guān)注房地產(chǎn)、考慮買房的人數(shù)不足，大部分售樓處都非常冷清，這將明顯影響10月整體樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。
張大偉同時(shí)指出，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，假期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并非當(dāng)下真實(shí)成交，但整體看，大部分城市成交量仍出現(xiàn)了環(huán)比同比明顯下調(diào)的現(xiàn)象，雖然9月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策超過175次，刷新歷史紀(jì)錄，但政策基本集中在二三線城市。一線城市雖然執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，但大部分“賣一買一”的購房者仍需賣掉剛需住宅，這就需要包括首套房利率下調(diào)、部分區(qū)域限購微調(diào)等政策配套，市場才能繼續(xù)增加改善需求入市。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，考慮到目前市場恢復(fù)尚不明顯，短期內(nèi)核心城市供需兩端支持政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，以助力市場加快恢復(fù)。若政策持續(xù)優(yōu)化到位，同時(shí)隨著置換改善需求逐漸入市，四季度核心城市市場有望企穩(wěn)，而普通二線和三四線城市市場修復(fù)恐需更長時(shí)間。
“市場復(fù)蘇有賴于政策繼續(xù)應(yīng)出盡出。”中信證券研究部房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰也認(rèn)為，“金九銀十”的落空，反過來有望鼓勵(lì)政策應(yīng)出盡出，推動(dòng)按揭貸款利率進(jìn)一步下行，按揭貸款首付比例進(jìn)一步下行，切實(shí)減輕購房人的負(fù)擔(dān)，放開不必要的限制性束縛。
