近期熱點城市陸續集中供地，杭州、北京率先開拍，福州、青島、深圳等緊隨其后，全國重點土地市場異常熱鬧。截至目前，今年共12個城市完成首批集中供地，395宗地成交超過5500億元。其中，不少地塊以高溢價成交，房企盈利空間大幅壓縮，但開發商拿地熱情不減，使資金需求進一步增大。
專家認為，房企融資“三條紅線”，加上重點城市集中供地，對房企現金流的統籌調度和管理提出更高要求，房企更加注重回款效率。同時，多模式合作拿地成為行業共識。
發債規模增長放緩
業內人士表示，熱點城市同時段大批量集中供地，意味著房企在集中拿地的過程中需繳納高額的保證金及土地出讓金，可能在短時間內占用大量貨幣資金，這對房企的融資能力提出更高要求。
貝殼研究院數據顯示，今年1月至4月房企境內外債券融資累計約3977億元，同比微增1%。其中，境內發債較去年同比上升18個百分點;境外發債折合人民幣約1257億元，同比下降約36%。Wind數據顯示，截至5月20日，今年房企發行美元債共81筆，合計238.9億美元，同比下降約14%。
貝殼研究院認為，“三道紅線”政策效果逐漸顯現，當前房企運營以降負債為目標，發債規模增長放緩。預計二季度房企債券融資規模將出現階段性波動，但波動幅度不會太大。
抓回款成重點
“集中拿地對房企的現金流管理能力構成重大挑戰。”業內人士說，“目前整個地產行業進入降負債、降杠桿的階段，房企需要更多通過項目銷售回款來補充資金。”
抓回款已成為相當多房企的工作重點。國家統計局日前發布數據顯示，1月至4月，房地產開發企業到位資金63542億元，同比增長35.2%;比2019年同期增長21.1%，兩年平均增長10.1%。其中，定金及預收款24362億元，增長74.1%;個人按揭貸款10738億元，增長41.3%。華泰證券點評稱，房企銷售回款順暢，有力支持了到位資金。
易居企業集團CEO丁祖昱表示，“三條紅線”政策的落地，集中供地的實施，使現金成為企業運轉的“生命線”。
在促回款方面，丁祖昱建議，首先，應把握營銷節點，通過積極創新的營銷策略來提振銷售，利用專項折扣激勵購房者加大首付款比例。其次，從企業內部入手，實現管理和績效的掛鉤，借助信息化方式加強回款管控。再次，企業需積極尋求外部合作，加強與銀行等金融機構溝通，提高購房尾款的回籠效率。
合作拿地或成主流
為緩解資金壓力，多模式合作拿地成為房企新打法。
安信證券固收首席分析師池光勝稱，在首輪集中供地中，較多地塊由房企聯合獲取，部分城市在政策端也對聯合拿地給予鼓勵。
池光勝表示，當前房企間的合作主要有三種模式。一是頭部企業和中小國企合作。在當前調控形勢下，頭部房企的訴求更多轉變為改善報表、提升資產質量，重在“做強”。一些融資渠道相對順暢的中小國企，仍有“做大”的需求，二者容易形成合作點，成為首批集中供地的重要參與者。如中海和國貿聯合獲取的廈門思明區地塊，總價達到92.3億元。二是強強聯合。頭部房企、有區域優勢房企之間形成合力，減少非理性競爭，緩解獲取高總價地塊的資金壓力。如“金地+華潤+保利”聯合體獲取北京朝陽區地塊，總價達50.9億元。三是中型民企和國企合作。部分中型民企仍有一定的規模訴求，通過與國企合作實現擴張。例如較受關注的“卓越+中交”聯合體在北京共獲取2幅地塊，總價達到86億元。
丁祖昱稱，行業整體規模增長放緩、市場面臨下行壓力已成為長期命題，疊加“三條紅線”、土地“兩集中”政策，對房企的資金要求、調配能力、測算能力等都是非常大的挑戰，抱團取暖已成為行業共識。
(記者 王舒嫄)
