艱難方顯勇毅，磨礪始得玉成。2020年是極不平凡的一年，在新冠疫情的沖擊下，各行各業一度停工停產，一季度經濟萎縮6.8%。然而也是在這一年，在強有力的疫情防控措施下，中國經濟社會發展取得重大成果，決戰脫貧攻堅取得決定性勝利，二季度經濟增長迅速“回正”達到3.2%，新增就業目標超額提前完成，“十三五”圓滿收官，“雙循環”新發展格局加快構建，中國經濟的強大韌性彰顯無疑。
展望2021，作為“十四五”開局之年，也是我國現代化建設進程中具有特殊重要性的一年。這一年中國經濟又會有哪些新趨勢、新發展?中國網財經推出“展望2021中國經濟”系列策劃。
中國網財經1月15日訊(記者 朱赫 暢帥帥 王晨曦)剛剛過去的2020年，對很多行業而言都是極不平凡的一年。作為中國經濟的重要組成部分，房地產行業在年初也曾受到疫情的嚴重沖擊，但隨后又強勢回暖，不斷超出市場預期。回顧2020，樓市有哪些意義重大、影響深遠的政策?展望2021年，樓市政策走向如何?樓市將會發生哪些變化、呈現怎樣的面貌?中國網財經采訪多位專家學者，一一為您解答。
回顧2020：止跌回暖動力強勁 樓市表現好于預期
2020年年初，中國樓市受到新冠疫情的嚴重沖擊，各項指標曾全面下滑，國家統計局數據顯示，2020年1-2月份，全國商品房銷售面積同比下降39.9%、銷售額同比下降35.9%、房地產開發投資同比下降16.3%……
得益于疫情的有效控制，中國經濟再次展現出強大韌性，樓市也隨之迅速回暖。同時，多地重現昔日的火爆現象，誕生“史詩級土拍”“萬人搖號”等名場面，也印證了樓市復蘇之強勁。相對應的，樓市政策也從年初的以紓困為主轉變為復蘇后的調控升級。這一年，很多政策令人印象深刻，也在樓市掀起陣陣波瀾。
“回顧2020年的樓市，我認為‘三道紅線’是意義最重大的政策之一，還有一項隱形的政策——預售許可證的放松，各地高端樓盤交易情況回暖復蘇和這些樓盤的積極供應是有一定關系的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經采訪時表示。
2020年8月，住建部、央行召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，即為嚴躍進所說的“三道紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規模。
據了解，我國商品房預售實行許可制度，開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。去年上半年，為緩解疫情對房地產市場的沖擊，北京、云南等多地對商品房預售條件進行了優化和放寬。
“深V走勢、好于預期、豪宅崛起。”嚴躍進用三個詞來總結2020年的全國樓市，他指出：“深V走勢是今年疫情沖擊下房地產市場下跌和回暖形勢的反映，而且也顯現出市場反彈動力強勁;好于預期是說今年很多月份交易情況良好，尤其是類似6-8月份的市場淡季，都有較好的表現;豪宅崛起是說，高端需求的積極釋放已然成為當前房地產市場的特點之一。”
圖源：國家統計局網站
中國網財經注意到，國家統計局數據顯示，2020年前11月，全國商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，實現年內首次轉正，商品房銷售額、房地產開發投資兩項數據也同步回升，從全年數據來看，走勢呈現“深V形”。
此外，疫情之下，房企成績逆勢上揚。克而瑞統計數據顯示，2020年，百強房企累計實現全口徑銷售金額130461.8億元，同比增長12.4%，遠高于2019年的6.5%。
克而瑞分析指出，從全年業績走勢來看，一季度行業銷售受疫情影響最為顯著。二季度市場逐步恢復，百強房企的單月業績同比在4月轉正并穩步提升。下半年，房企供貨和銷售節奏后移、供應量顯著提升。
展望2021：“房住不炒”料將持續 或提“激活合理住房消費” 政策
2020年12月，中央經濟工作會議重申“房住不炒”，提出因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展;2020年的最后一天，房地產貸款集中度管理制度橫空出世;去年8月出爐的“三道紅線”也于今年全面實施……那么，今年樓市的政策基調如何?調控舉措會否延續?
中國國際經濟交流中心首席研究員張燕生預計，今年樓市還將堅持房地產調控的長效機制，堅持“房住不炒”的理念。
“今年關于房地產市場的宏觀政策取向，將會重點關注如何處理好房地產的金融屬性、商品屬性和社會屬性之間的協調推動，按照長效機制，保持房地產市場的平穩運行。” 張燕生在接受中國網財經采訪時表示。
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產行業貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。房地產貸款余額主要針對房地產開發企業，個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過度進入房地產行業。
關于今年樓市的政策風向，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林同樣認為“房住不炒”將會持續。“今年房地產市場仍將保持一些高壓政策，包括房地產的去杠桿，如央行、銀保監會發布的房地產貸款集中管理制度。”他在接受中國網財經采訪時表示。
盤和林認為，在2020年很艱難的情況下，都沒有用房地產來刺激經濟，因此可以說，不以房地產來刺激經濟已經成為一個基本政策取向。
嚴躍進則認為，今年各地在激活消費的政策方面，或會專門提及“激活合理住房消費”的內容。“此前包括濱州和平潭兩地，都在刺激消費方面專門提及了房地產消費的內容。所以或許今年各地在刺激消費方面，也會提及房地產消費，畢竟房地產消費比起其他很多產業，地位要更高，帶動的影響也更大。”
此外，嚴躍進建議，從政府的角度看，要抓好房地產兩條線。第一條是要讓房地產成為穩定投資和消費的重要產業，即穩定發展。第二條就是要防范房地產成為灰犀牛，即需要收緊金融政策。而從房企來說，重點就是要防范“三道紅線”帶來沖擊，需要積極作出調整。從購房者的角度看，則還是看政策是否可以松一點，或者房價降一點。
值得注意的是，盤和林提到：“樓市總體趨勢不會大起大落，國家現在對房地產市場的監管比較成熟。但同時，目前大宗商品價格都在上漲，仍要警惕房價上漲的沖動，尤其是在一二線城市。”
(記者 朱赫 暢帥帥 王晨曦)
