今年以來，北上廣深多地金融監(jiān)管部門開展經(jīng)營貸專項檢查，查出諸多違規(guī)案例。然而圍堵之下，仍有資金中介頂風作案，信貸資金違規(guī)進入樓市屢禁不止。
北上廣深嚴查違規(guī)信貸
通過全款一次性付清方式購買房產(chǎn)，次日設立企業(yè)，持股100%，持有房產(chǎn)剛滿6個月即向平安銀行深圳分行申請房抵經(jīng)營貸，貸款金額226萬元;資金受托支付至張某在農(nóng)業(yè)銀行的個人賬戶，張某向劉某等16人合計支付資金217萬元，其中支付至劉某178.77萬元為代鐘某購買住宅樓的尾款。
深圳銀保監(jiān)局查處的這起案例，背后是深圳市Z房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司為鐘某購房、成立企業(yè)、貸款咨詢等環(huán)節(jié)提供“一條龍”服務。而放貸主體平安銀行深圳分行對經(jīng)營性貸款借款人資質(zhì)審核不嚴，未穿透式核查貸款資金流向。
此輪嚴查行動中，廣東地區(qū)(不含深圳)銀行業(yè)金融機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元;北京市各銀行自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元;深圳提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機構(gòu)4家，處罰問責違規(guī)責任人14人次，處罰金額合計575萬元;上海已發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場。
通過稽核調(diào)查，上海銀保監(jiān)局發(fā)現(xiàn)6類典型違規(guī)案例，包括個人經(jīng)營貸款違規(guī)用于支付購房首付款;企業(yè)經(jīng)營貸違規(guī)用于支付購房款;消費貸違規(guī)用于本行住房貸款首付款;部分空殼公司集中作為受托支付交易對手，接收多筆個人經(jīng)營貸款，部分貸款資金涉嫌回流至借款人并用于購房;房產(chǎn)企業(yè)違規(guī)向購房客戶提供首付資金;小額貸款公司貸款用于購房認籌。
資金中介仍頂風作案
盡管銀行嚴查經(jīng)營貸、消費貸流入樓市，但半月談記者近期仍然多次接到資金中介的電話，詢問是否需要經(jīng)營貸、消費貸。
半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營貸的利率與按揭貸相比存在明顯的利差。2020年經(jīng)營貸利率一度低至3.80%，但是住房按揭貸款利率在5%左右，二套房還要上浮60個基點。而且，個人經(jīng)營貸可申請20年，等額本息、先息后本等還款方式都可以操作。
中介人員告訴半月談記者，由于目前銀保監(jiān)會嚴查，經(jīng)營貸的利率從年前的3.80%至3.95%上升到現(xiàn)在的4.15%至4.35%。經(jīng)營企業(yè)還有存續(xù)期的要求，過去買“空殼公司”的做法很容易被查出。
當半月談記者詢問如何通過銀行拿到款項時，中介人員稱，300萬元以上貸款放到第三方對公賬戶，300萬元以下貸款可打到除自己和直系親屬以外第三方個人賬戶。“可以由您來提供銀行賬戶，我們不轉(zhuǎn)手，但是需要提現(xiàn)來規(guī)避監(jiān)管。”
中介往往抓住購房者希望獲得低利率、大額資金的心態(tài)，教唆客戶規(guī)避監(jiān)管部門嚴查。
——教唆客戶包裝企業(yè)、準備合同。“我們會提供模板，教你怎么操作。消費貸提供裝修合同、奢侈品購買合同，經(jīng)營貸提供電腦耗材等合同。若被抽查到，我們都會配合客戶提供相應的材料。”
——兩個人分頭辦理按揭貸和經(jīng)營貸。“比如去年有新購房記錄，且剛剛做了經(jīng)營貸，這類人會被抽查。一般國有銀行查得嚴，小銀行查得松，建議夫妻兩人分開辦理購房按揭貸和經(jīng)營貸。”
——提前養(yǎng)一家“空殼公司”以備未來使用。“新注冊的公司或者新過戶的公司去辦理經(jīng)營貸，這類重點抽查。有需要的客戶可以先注冊公司養(yǎng)著，3個月后就可以用于經(jīng)營貸了。要注意，銀行不做娛樂行業(yè)、美容美發(fā)行業(yè)的經(jīng)營貸，我們會根據(jù)你注冊的企業(yè)類型匹配相應的銀行。”
監(jiān)管需持續(xù)發(fā)力整治
專家認為，要加大對不法中介的打擊力度。銀行不能僅僅從自身利益出發(fā)，要嚴格遵守監(jiān)管規(guī)定;監(jiān)管部門也要持續(xù)維持高壓狀態(tài)，否則只會蜻蜓點水。
1月份一二三線城市房價環(huán)比漲幅有所擴大 張楠 攝
半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對騙取、違規(guī)使用貸款的相關風險，在非法中介的鼓吹下不少人抱有僥幸心理：“銀行只是抽查，即便有詢問也不會抽貸。” “即便抽貸，如果真的還不上，頂多上征信。”
“一定要加強公眾教育，提高風險認知能力，讓公眾明白騙貸是違法行為，提高借款人挪用資金的違規(guī)成本。” 一名地方監(jiān)管人士表示。
對于銀行而言，現(xiàn)在信貸投放競爭激烈，能找到安全可靠的投放標的并不容易，有房產(chǎn)抵押就算是優(yōu)質(zhì)客戶。只要從貸款流程上來說是符合要求的，一般不會大費周章地去查資金流向，通常會睜只眼閉只眼。銀行要改變重業(yè)務發(fā)展、輕貸后管理的思維，切實強化合規(guī)經(jīng)營意識，提高貸后管理能力。
金融監(jiān)管也要持續(xù)化、常態(tài)化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2020年4月和2021年3月，深圳兩次對經(jīng)營貸開展專項檢查，但公布的違規(guī)流入樓市經(jīng)營貸數(shù)額寥寥，究竟是監(jiān)管騎虎難下，還是放松監(jiān)察，不得而知。
“有這樣一個數(shù)據(jù)，深圳活躍的房產(chǎn)中介也就4萬到6萬名，但資金中介有多少呢?8萬名以上。房產(chǎn)中介、金融中介，都在吃房地產(chǎn)這碗飯。可以說，他們在此輪深圳樓市價格上漲的過程中，起到了重要的助推作用。實際上，銀行只要重視經(jīng)營性抵押貸款的貸后檢查，就能大大減少這些套利的行為。”李宇嘉說。
(記者 桑彤 吳燕婷)
