房地產業素有“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的說法。一般來講，房企進入一個新的城市，除了要了解當地的經濟規模和居民收入外，還要研究當地的人口結構和人口流動情況。那么第七次人口普查數據對房地產行業將產生什么影響?房地產行業發展潛力如何?未來將呈現哪些趨勢?針對這些熱點話題，策劃了“從人口普查數據看房地產行業趨勢”系列報道，將一一為您解讀。
第七次全國人口普查數據顯示，全國人口共141178萬人，與2010年 (第六次全國人口普查數據)的133972萬人相比，增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%。這一數據表明，我國人口10年來保持低速增長態勢。那么人們對住房的需求還會增長嗎?房地產行業還有發展前景嗎?接受記者采訪的多位專家一致表示，對此大可不必擔心，中國的城鎮化進程仍大有可為，新增住房需求仍有較大潛力。
人口基數大，購房需求仍在“在本次人口普查數據中，中國人口呈現老齡化、東移化、城鎮化及高素質化等特點，未來將會對中國的房地產市場產生深刻影響。”戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東對記者表示，“本次人口普查意義重大，通過對人口結構變化的分析，可以讓我們理清未來中國房地產市場的發展方向，從而積極應對人口發展可能出現的機遇、風險及挑戰。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受記者采訪時則認為，人口總量年平均增長率雖然比上一次人口普查低，但考慮到我國人口基數大，哪怕是微幅的增長，也是巨大的絕對數量，人口紅利仍在。加上勞動年齡人口占比超過60%，而國人在任何年齡段的買房需求都很旺盛，這有助于穩定樓市的基本面。
此次人口普查顯示，0-14歲人口為25338萬人，占17.95%;15-59歲人口為89438萬人，占63.35%。李宇嘉認為，后者是購房主力人群，前者是未來住房主要需求者。
同策研究院分析師汪恒贊同李宇嘉的觀點。他表示，2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平，對于房地產業而言應該是一個好消息，因為人口總數和兒童數量的增加都意味著市場需求的擴張。
城鎮化率上升明顯，未來潛力巨大
此次人口普查數據顯示，住在城鎮的人口為 90199萬人，占63.89%。與2010年相比，城鎮人口增加23642萬人，城鎮人口比重上升14.21個百分點。在新型城鎮化進程穩步推進下，10年來城鎮化率上升明顯。“十四五”規劃綱要中明確提出，至2025年常住人口城鎮化率提高到65%。在新型城鎮化的帶動下，未來10年城鎮化水平仍將提高，房地產市場需求整體仍有釋放空間。
魏東對記者表示，中國的城鎮化率在過去10年中從49.7%上升至63.9%，平均每年有超過2000萬的人口從農村進入到城市。農村人口向城市的遷移將會在消費、住房、城市基礎設施建設等多方面推動區域經濟的發展。城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、和諧發展的新型城鎮化將成為未來中國經濟包括房地產市場發展的動力來源。“當前我國的城鎮化率離70%這一國際公認的達標水平還有很長一段距離。”李宇嘉對記者直言。
李嘉宇認為，推進新型城鎮化依然是未來一段時間國家政策的大方向，包括就近城鎮化、大城市化、都市圈發展、縣域城鎮化、郊區新城等，多種形式的城鎮化還有巨大的潛力，政策方面也會大力引導，預計由此帶來的新增住房需求還很大。
流動人口、老舊小區改造是新增長點
由于經濟的快速發展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動人口的規模也在明顯提升。
此次人口普查數據顯示，2020年人戶分離人口為49276萬人，其中，流動人口為37582萬人，與2010年相比，流動人口增長69.73%。
記者發現，這一數據遠超2018年《中國流動人口發展報告》中2.4億流動人口的總規模，說明流動人口規模還在持續上升。
魏東對記者表示，龐大的流動人口規模也帶來了巨大的居住需求，尤其是剛需人群有望增加。衛健委對流動人群的調研數據顯示，約有三成流動人口在流入地擁有住房，也就是說有1億流動人口在流入地擁有自購房，這一規模不容小覷。
另一方面，受制于購買力、個人居留意愿等多方面因素，絕大多數流動人口的居住需求還要靠租房來解決，這也意味著巨大的租賃市場發展空間。
中原地產首席分析師張大偉接受記者采訪時提出，除了人口紅利帶來的住房需求外，現在存量住房的供應情況也有不少可以提高的空間。比如，有的住房不成套、沒有獨立廚衛陽臺，很多老舊小區亟須改造，拆遷需求也較大，這部分人群對美好居住環境的訴求也很強，也會支撐房地產市場的發展潛力。
(記者 孫蔚)
