2021年，“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民間智慧對房地產政策的高度領悟和概括。
房子的問題牽涉面甚廣，歷年政府工作報告都會作為一項重要工作進行部署，側重點雖然有差異，但目標只有一個，就是“讓全體人民住有所居”，促進房地產市場平穩健康發展。
今年的政府工作報告側重點是“保障好群眾住房需求”，在強調“房住不炒”定位以及穩地價、穩房價、穩預期之后，直指當前住房市場最突出的問題并提出了解決思路：解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
堅持“房住不炒”定位逾四年來，房地產調控長效機制所含內容愈加豐滿且接地氣，金融、土地、財稅、投資、立法等接連出招，房地產領域風險梯級下降。當前，“房住不炒”的氛圍已成大氣候。
近日，記者結合政府工作報告對房地產發展給出的最新精神，采訪代表、委員、業界專家、企業等，從房貸、土地、房地產稅、房企、住房租賃、住房中介等六方面為解決新市民、青年人住房難建言獻策。
從限貸到“房貸集管”
炒房被“精準打擊”
在房地產市場調控中，信貸手段被廣泛使用且功效強大，從最開始的限貸到現在的房貸集管，“精準度”越來越高。比如今年上海出臺的“121新政”就讓樓市恢復常態，其中“嚴格執行差別化住房信貸政策”的三招對炒房極具殺傷力，包括實施好房貸集管，嚴控個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊房貸;加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度;嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
對于信貸手段在樓市調控中的作用，全國政協委員，畢馬威中國前副主席、華南區首席合伙人龔永德在接受記者采訪時表示，目前國家靈活運用多樣化的調控手段，如引入信貸、稅收等經濟手段，可以從根本上穩定房產市場和金融體系的穩健性，利于打造各地差異化的調控政策，進一步落實市場長效發展。例如，“房貸集管”出臺后，各地也相繼下發了“房貸集管”的地方性細則。此政策對于不同檔次的銀行貸款明確了貸款集中度上限，也體現了對‘因城施策’、‘一城一策’房地產調控政策的貫徹與落實，有助于各地銀行靈活執行中央房貸政策。現階段樓市調控以行政與經濟手段共存，調控力度有所升級，利于有效優化市場結構、平衡供需關系、促進行業健康長遠的發展。
龔永德表示，過去對房地產調控以行政手段為主，如限購、限貸等。從商品住宅均價、成交價等各項指標來看，樓市調控立竿見影，一定程度上緩解了樓市“過熱”，優化了供應結構并維持了市場的良好秩序。但同時，以行政為主的調控手段也存在一定的限制性，僅可作為短期調控手段。
目前我國的住房金融制度主要包括抵押貸款和公積金制度。去年5月份發布的《中共中央 國務院關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中明確提出，改革住房公積金制度。
龔永德認為，一直以來我國的公積金制度存在金融化程度低，無“用武之地”;而另一方面，繳納公積金的職工卻存在貸款難的問題。在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道，實行公積金制度改革刻不容緩。但是否應該以住房銀行模式取代公積金模式，仍然需要結合我國國情和居民購房需求，具體問題具體分析。
對房貸的嚴格管理，一方面“精準打擊”了炒房，另一方面也有助于化解房地產風險。“我們相信，房地產的問題會逐步得到好轉。”3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發布會上指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速。
重點城市一年只賣三次地
穩房價從源頭抓起
“增加土地供應”是今年政府工作報告中提出的增加保障性租賃住房和共有產權住房供給的辦法之一。
“住房土地制度的變革是房地產基礎性制度的組成部分，也是長效機制的重要骨架。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，“在大城市新市民住房問題突出的現狀下，未來土地的供應要與城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供應。”
近期熱議的重點城市土地供應“兩集中”制正試圖切斷資金與土地的正反饋，降低地方對土地財政、土地金融的依賴，重塑市場格局。“兩集中”簡單來說就是：核心一線、二線城市，一年只賣3次地，集中公示，集中招拍掛出讓。
“將以往零散出讓的涓涓細流變成集中出讓的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地順序的無法繼續，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力。”同策研究院分析師方玉鳳向記者表示，此外，在市場周期正常格局下，部分房企將轉移陣地，將不集中出讓土地的三線、四線城市作為投資的補充，引導各線城市房地產均衡發展。
“‘兩集中’土地出讓模式是‘上冰袋物理降溫’，核心是資源配置問題，仍需從構建長效機制方面去完善，從市場角度去配置土地資源，在很多細節上下功夫。”北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志向記者表示，要提高市場信息透明度，比如說哪塊土地收儲競拍時，土地收益是多少，對周邊會產生什么影響，細節透明化，算好賬再去定地價，這樣想拿的開發商就會想清楚，引導地價回歸理性。
“在土地長效機制方面，應該明確城市土地資源的稀缺性，‘優質優價’是市場規律，因此在城市規劃方面盡量考慮公共資源、產業發展、區域規劃在空間上的均衡性，才能從一定程度上解決由于資源過于集中帶來的‘地王’問題。”貝殼研究院高級分析師潘浩向記者表示，集中出讓讓土地市場從價高者得、贏者通吃變成“雨露均沾”，打破頭部開發商壟斷的格局，其影響不亞于招拍掛制度，但同時也建議各城市錯開出讓時間，合理安排節奏，避免“趕大集”式的集中搶購。
總體而言，“國家對于房地產調控的目標是進入長效機制調控階段。20多年的商品房發展史，我們經歷了從供需端調控——融資端調控——如今長效機制建立的階段。”方玉鳳向記者表示，隨著土地端和金融端長效機制的建立，意味著房地產源頭上的長效機制就建立了，理論上從源頭上控制地價，對于未來房地產市場健康發展意義重大。
房地產稅缺席報告兩年
最強杠桿威力不減
對房地產市場來說，房地產稅就是調控的最強杠桿。
2019年的政府工作報告，未提“房住不炒”，但將2018年提出的“穩妥推進房地產稅立法”調整為“穩步推進房地產稅立法”，引發了各界的熱議。2020年和今年的政府工作報告未提房地產稅的事情。
“稅收對房地產市場有很大的影響，更好的使用稅收政策工具可以更加精準、有效地調控房地產市場。”龔永德對記者表示，我國目前和房地產業相關的稅種其實有很多，例如契稅、個稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等，大家關心的房地產稅也可能成為一個有力的調控工具。
去年5月份發布的《中共中央國務院關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中提出，穩妥推進房地產稅立法。
同年11月，財政部部長劉昆在《<中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標的建議>輔導讀本》中撰寫了《建立現代財稅體制》一文，詳解“十四五”時期財稅改革任務。劉昆在文章中談及進一步完善現代稅收制度時提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
“我認為目前亟須對各種和房地產業相關的稅收進行一個系統的梳理和研究，更有效地發揮稅收工具的力量，并制定差異化的調控政策。”龔永德建議，未來房地產稅的實施，應該根據房屋持有時間、家庭總共持有套數等因素進行相應調整。
目前我國征收房產稅的試點是上海和重慶兩地。
“三道紅線”建防火墻
促進房企穩發展
雖然政府工作報告中并未對房企提出要求，但落實“保障好群眾住房需求”的要求，需要房企這個重要的供給側做出改變。房企現在需要做的一項重要工作就是滿足“三道紅線”的監管要求，走出健康穩健有序發展的新路子。房企穩，樓市供應就穩，解決新市民青年人住房難的問題也就有了有的放矢的基礎。
從商品房30年發展史來看，“股票、債券成為融資工具后，1993年‘終止房地產上市、全面控制銀行資金進入房地產’是首次針對房地產金融領域的調控。”貝殼研究院高級分析師潘浩向記者表示，此后歷經以房拉動內需、房地產金融逐步規范、強化個貸管理、購地資金監管收緊、房地產金融審慎等幾個階段，直至目前的房地產金融調控政策都有長效機制的特征，為房企劃定了可操作的空間邊界。
不得不說，從誕生到年銷售額突破6000億元花了不到30年的企業少有，年銷售額17萬億元的行業也少有，這都出自中國的房地產行業，但迅猛發展的背后，也滋生了一些行業亂象。比如房企持續加杠桿、高負債、高周轉，債務風險日益加大，部分房企經營性現金流無法覆蓋支出，解決這些潛在的行業經營風險甚至系統性風險已刻不容緩。
“2016年至今，我國對房地產行業金融政策調控力度不斷加大，逐步由渠道監管轉向去杠桿。”同策研究院分析師陳朦朦向記者表示，直至設置“三道紅線”，對房地產企業的金融監管程度拉升至又一新高度，更強的降杠桿階段全面開啟。從調整路徑來看，從土地款、商業性地產項目等資金來源受限，到更多流向房地產行業的資金開始受到監管，再到非標融資等融資亂象受到整治，央行、銀保監會調整房地產銀行業金融貸款比例，對銀行業金融機構建立房地產貸款集中度管理制度，凸顯了國家堅定房住不炒的決心。
但是，房企的合理融資并未受到限制，陳朦朦強調道，國家真正打擊的是“違規金融操作”，對于利于房地產行業平穩健康發展的合理杠桿行為，并未進行過多壓制。
北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志向記者表示，對房企來說，隨著“三道紅線”和各類嚴厲的金融調控政策的落地，依賴過高杠桿融資發展時代將結束，整個行業將呈現頭部房企集中化，小房企逐漸出場的格局。
“‘三道紅線’是‘樓市防火墻’的進一步表現，短期內可避免資金流入高負債房企(一般是高周轉企業)，客觀上為房企投資降速，實現防風險目標。”陳朦朦向記者表示，未來，對房地產行業的調控與監管將會持續。
規范發展住房租賃市場
讓剛需有房住
今年政府工作報告在強調“房住不炒”的同時，明確提出要解決好大城市住房突出問題，措施就是切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場。
全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，政府工作報告提出增加住房供給、發展租賃住房的具體措施，對今年的房地產行業發展提供了方向指導。
隨著去年《住房租賃條例(征求意見稿)》的出臺，住房租賃立法進入了程序之中，通過立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色。2月20日北京市人大常委會法制辦新聞發言人王愛聲表示，今年擬安排立法項目五類，共54項，其中包括住房租賃條例。
中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，租賃市場目前很大的問題是部分城市的二房東租賃模式難以為繼，但又因為有市場需求的推動，后續依然要大力發展租賃產業，租售并舉是必然趨勢。
隨著經濟穩定，需求平穩，過去幾年房屋租賃市場的租金價格上漲明顯開始放緩，部分區域甚至出現了租金下調，這對于二房東類型的租賃企業影響非常大，因為鎖定了業主轉租房源的租金價格，面對租金平穩甚至下調情況，“二房東”賺取差價的難度加大。
張大偉介紹，長租公寓企業在北京、上海等城市的市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易，這種情況下，對租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。租賃市場亂象的核心是租賃企業的金融化，租付時間差出現了資金池，這是立法嚴禁的行為。
住房租賃市場的競爭現在也不僅僅是長租公寓企業間的競爭，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設公寓等，都會影響租賃市場的租金價格和供需預期。
全國政協委員、房天下董事長莫天全認為，住房租賃市場的健康有序發展非常重要，尤其是租賃市場兼具保障“居者有其屋”的重要使命，發展好租賃市場意義重大。
從野蠻生長到規范執業
房產中介要做“貼心人”
房產中介是供需兩方的橋梁，但更要成為購房者尤其是剛需的“貼心人”。作為房地產業的衍生行業，房地產中介行業經歷了初期野蠻生長、品牌格局初步形成，以及現階段在互聯網技術和新冠疫情的影響下，加速向線上化、規范化、平臺化、透明化方向發展的趨勢。
經過幾十年的發展，現在我國的二手房市場已經具備了相當規模。用龔永德的話來說，就是“我國房地產市場正逐步從增量市場向存量市場轉變，即從以新房為主導向二手房為主導的階段過渡。”
龔永德認為，二手房市場由于交易信息不對稱、交易流程復雜等特點，對房產經紀服務的需求量更大，成為房產經紀行業成長的巨大驅動力。除此以外，房屋租賃市場由于與二手房同樣有著信息不透明、不對稱的特征，因此同樣需要專業的房產經紀提供服務以尋得滿意的房源。住房租賃市場的持續增長是推動房地產中介行業發展的另一動力。
“但需要看到的是，中介行業仍然存在水平參差不齊、管理不規范、虛假信息等突出問題。作為國家房地產調控的一部分，應該在加強信息披露和市場監管、防止市場壟斷等幾個方面監督和引導中介行業的健康發展。”龔永德表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，隨著各地的房產政策越來越細化，以及居民購房理念從投資向宜居轉變，對房產中介行業的服務能力提出了更高的要求。房產中介行業的投訴率一直較高，也說明了消費者對房產中介服務能力的不滿。
嚴躍進說：“隨著越來越多互聯網技術的運用，如VR看房等已經打破了線下房產中介的固有模式，因為房產交易中的價格和看房兩個重要信息進一步公開透明，所以房產中介需要依靠更為專業的服務與業務能力，提高對客戶的服務黏性，進而減少交易成本。”
龔永德認為，除引導中介加強自身規范，發布真實房源外，監管部門應從制度上杜絕行業惡性競爭，嚴格采取登記掛牌制度、剔除價格過高或過低房源等方式，降低虛假房源的產生。對于信息發布平臺來說，要加強平臺治理和房源審核，建立真房源審核機制、多重驗真機制等。
“建立國家級的住房市場監管機構，統一監督、管理、調控全國房地產市場，預防部分城市逐漸形成的中介機構高市場占有率的壟斷格局，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。”龔永德建議。
貝殼找房董事長左暉在接受記者采訪時表示，產業數字化不僅為行業帶來了更高的效率，還能創造大量新崗位，甚至催生出“新業態”。
(記者 閆立良 王麗新 郭冀川)
